房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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重新購(gòu)建價(jià)格

1.重新購(gòu)建價(jià)格的概念

重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)之和。

在這里，應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：

（1）重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。

新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)公式如下：

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)＝（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤(rùn)）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容來測(cè)算的。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是“現(xiàn)在”，也可能為“過去”。

（2）重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。具體來說，重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必要的支出，不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)一般的平均耗費(fèi)，即是客觀成本，不是實(shí)際成本。如果超出了社會(huì)一般的平均耗費(fèi)，超出的部分不能形成價(jià)格，而是一種浪費(fèi)；而低于社會(huì)一般平均耗費(fèi)的部分，不會(huì)降低價(jià)格，只會(huì)形成個(gè)別單位或個(gè)人的超額利潤(rùn)。

（3）建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格（具體為重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本）是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

2.重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格，是先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后相加。在實(shí)際估價(jià)中，也可以采用類似于評(píng)估新建房地價(jià)格的成本法來求取。

求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法（有關(guān)內(nèi)容詳見本書第9章第3節(jié)“宗地價(jià)格評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法”）等求取其重新取得價(jià)格，這特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以求取其重新開發(fā)成本時(shí)。求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本。

求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常利潤(rùn)，即為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費(fèi)用，再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)，即為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。

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