房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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例題：拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的非公益事業(yè)房屋的附屬物，其補(bǔ)償方式是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 B．貨幣補(bǔ)償

C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合 D．產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不找差價(jià)

答案：B

解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

(三)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是--等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成比較科學(xué)、完善的體系，評(píng)估能夠準(zhǔn)確地確定被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。通過評(píng)估確定被拆遷房屋的價(jià)值，是利用市場(chǎng)的手段，確保被拆遷人的實(shí)際損失能夠準(zhǔn)確、合理得到補(bǔ)償?shù)淖詈棉k法。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以"物"(房屋)為主，更能充分體現(xiàn)等價(jià)有償這一民事法律關(guān)系基本原則。過去在拆遷補(bǔ)償中過多考慮了"人"的因素，造成拆除同一標(biāo)的物，因居住人口不一，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，實(shí)際上是要求拆遷這一民事行為的一方當(dāng)事人，承擔(dān)本不應(yīng)由其承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，替政府進(jìn)行社會(huì)保障，違背了民事法律關(guān)系的一般原則?！恫疬w條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價(jià)值作為補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既符合法理要求，也便于操作。

《拆遷條例》規(guī)定以原房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定其價(jià)值，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，從法津制度上體現(xiàn)了保護(hù)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

"區(qū)位"是指某一房屋的地理位置，主要包括在市場(chǎng)或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院)的距離，周圍環(huán)境、景觀等。區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的差別。

"用途"是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證書未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)，如原設(shè)計(jì)用途為經(jīng)營(yíng)性用房的，以取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照作為確認(rèn)其為營(yíng)業(yè)性房的依據(jù)；如原設(shè)計(jì)為住宅，改為營(yíng)業(yè)性用房的，不但要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。

"等因素"包括被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。對(duì)于區(qū)位用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率等都應(yīng)在評(píng)估時(shí)考慮，對(duì)樓層、朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。對(duì)于房屋內(nèi)部裝修，因每戶裝修的標(biāo)準(zhǔn)各不相同，裝修的年代也各不相同，如果在評(píng)估時(shí)考慮裝修，可能會(huì)加大評(píng)估成本，延長(zhǎng)評(píng)估時(shí)間，不利于拆遷工作的進(jìn)行，所以對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，選擇適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

此外，在評(píng)估時(shí)，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設(shè)施。如一個(gè)四合院的價(jià)值與沒有院落、但具有同樣建筑面積的房屋的補(bǔ)償是不一樣的；一個(gè)有停車位的賓館與一個(gè)有相同建筑面積、但沒有停車位的賓館價(jià)值是不相同的。這些都應(yīng)當(dāng)在評(píng)估時(shí)予以充分考慮。

例題：在城市房屋拆遷中，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以( )確定。 （2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）

A．房屋重置價(jià)格 B．房屋評(píng)估價(jià)格

C．房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 D．房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格

答案：D

解析：《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是--等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。

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