申論

1.本試卷由給定資料與作答要求兩部分構(gòu)成。考試時限為150分鐘。其中，閱讀給定資料參考時限為40分鐘，作答參考時限為110分鐘。滿分100分。
2.請在答題卡上指定的位置填寫自己的姓名、報考部門，填涂準考證號。
考生應(yīng)在答題卡指定的位置作答，未在指定位置作答的，不得分。
3.監(jiān)考人員宣布考試結(jié)束時，考生應(yīng)該立即停止作答，將試卷、答題卡和草稿紙都留在桌上，待監(jiān)考人員允許離開后，方可離開。
1、給定資料
1．“現(xiàn)在買，還是繼續(xù)觀望?”2012年春節(jié)剛過。在北京工作的白領(lǐng)陳女士心情開始糾結(jié)起來。2011年底，為了實現(xiàn)“有一個屬于自己的家”的夢想，陳女士開始跑樓盤，上網(wǎng)查信息，到中介問價格。雖然房價有所回落，但還是不便宜。一直關(guān)注的東三環(huán)附近某樓盤。價格已從2009年每平方米1．9萬元漲到如今的3．5萬元?！氨M管這幾年收入漲丁。但遠遠比不上房價上漲的速度，買房真難?！?
住房問題幾乎是所有國家在城市化進程中都會面臨的難題。而住房政策決定了一個國家和地區(qū)住房市場的發(fā)展?jié)摿?，進而影響到城市人Vl集聚的規(guī)模、城市發(fā)展的格局，以及城市化水平的高低和質(zhì)量。有鑒于此，推進城市化發(fā)展需要制定科學合理的住房政策。
從2010年4月開始，針對房地產(chǎn)價格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力。國務(wù)院先后出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對一些房價上漲過快、房價水平過高的城市，實施了限貸、限購等調(diào)控措施。如實行了差別化住房信貸、稅收政策：全國40多個城市先后出臺了商品房限購措施等。與此同時，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加快保障性住房建設(shè)。在2010年建設(shè)580萬套保障性住房的基礎(chǔ)上，2011年又有1000萬套保障房開工建設(shè)，以解決中低收人群體的住房困難問題?？傮w來看，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效，突出表現(xiàn)在：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑制，房地產(chǎn)市場交易量明顯下降；二是商品房價格過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。特別是2011年下半年以來，全國70個大中城市中房價漲幅回落、持平和價格環(huán)比下降的城市逐月增加。一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房價出現(xiàn)下行趨勢：住宅地價上漲勢頭出現(xiàn)回落：三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產(chǎn)調(diào)控正朝著預(yù)期方向發(fā)展。在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時，也必須看到，目前調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，成果仍不穩(wěn)固，房價依然居高不下，房屋租賃市場也直接受其影響……(2012年國務(wù)院政府工作報告》提出?！耙^續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，進一步鞏固調(diào)控成果，促進旁價合理回歸”。
2．10個房源9個假、中介胡亂吃差價……2012年6月，正是租房市場的旺季，可是各種各樣的市場亂象讓許多租房人很受傷。不少年輕人抱怨，一提到租房就頭疼．想遇到好房子和好房東。實在太難……
隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口流動的趨頻、住房制度的改革以及擴大住房消費等政策措施的實施，房屋租賃市場日趨活躍，呈現(xiàn)出前所未有的蓬勃生機和發(fā)展?jié)摿?。實踐證明，培育和發(fā)展房屋租賃市場，對方便群眾、城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展、市場繁榮，都具有積極的現(xiàn)實意義。但是，由于當前誠信的缺失、法制的滯后、管理的乏力，致使房屋租賃市場存在著許多不容忽視的問題。受“居者有其屋”等傳統(tǒng)思想和置業(yè)習慣的影響，我國居民在房屋的消費上仍明顯存在著“重銷售、輕租賃”的習慣，房屋租賃往往只是作為購房的過渡階段，或者是暫時買不起房的選擇。對房屋租賃的需求遠遠比不上對房屋剛性購買的需求。居民在住宅消費中存在的認識誤區(qū)，如一步到位、顯富等心理，也刺激了房屋非理性購買消費需求。對于租賃市場的進一步發(fā)展產(chǎn)生嚴重的影響。有關(guān)部門受這些固有觀念的影響，對于房屋租賃市場發(fā)展重要性的認識還不足。也在一定程度上造成了我國房屋租賃市場相對滯后的狀況。
在房屋租賃管理上，有房管(合同登記備案)、工商(注冊地審查)、稅務(wù)(征收稅收)、公安(流動人口治安管理)、計生(流動人口計劃生育管理)等多個部門按照各自的權(quán)限進行管理，租賃房屋成交后，當事人要分別到各個部門辦理相關(guān)手續(xù)，效率低且各部門之間銜接不暢．缺乏有效的管理手段，沒有統(tǒng)一的對外服務(wù)中心。
此外，在我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人均GDP突破3000美元的社會大環(huán)境下，商品房價格迅速上揚，越來越多的低收入階層正承受著住房之痛，依靠其自身的經(jīng)濟能力．無法擁有一套屬于自己的住房，而到市場上又租不到合適的，在城市住房家園里他們正逐步被邊緣化，正在成為新的社會問題和隱患。相關(guān)部門對此缺乏足夠的準備，對于住房的社會福利性和公平性認識不夠，沒有及時制定相應(yīng)的政策，以致市場供應(yīng)體制不健全，無法最大限度滿足市場需求。當前房屋轉(zhuǎn)讓、抵押登記的意識已經(jīng)深入人心，但依法進行房屋租賃的觀念卻難以深入。多數(shù)居民認為租房是租賃雙方的事，用不著房管部門的監(jiān)督與管理，地下交易簡單、方便，出了問題習慣“私了”，私下解決不了的就通過其他非常規(guī)手段解決，給社會穩(wěn)定造成隱患。地下交易多的另一個原因就是為了逃稅，據(jù)估計，每年國家因此而流失的稅金高達上億元。

我國房屋租賃市場發(fā)展階段及當前我國整個社會信用體系建設(shè)的不健全．在租賃市場上直接體現(xiàn)為房屋中介機構(gòu)發(fā)布虛假廣告、欺騙出租人或承租人；房東亂扣租戶押金；租客欠費損壞房屋相關(guān)設(shè)備等三方的不誠信行為。租賃市場的不誠信行為對于房屋租賃市場、房地產(chǎn)行業(yè)將會產(chǎn)生巨大的負面影響，進而也影響到社會對房地產(chǎn)行業(yè)的認可度。
房屋租賃中介數(shù)量龐大，整體規(guī)模小，實力弱，服務(wù)水平不高，造成市場房源信息流通量小，不能滿足市場需求。中介機構(gòu)經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容單一，大部分僅限于提供租賃信息，以及代辦手續(xù)這種淺層次服務(wù)水平上，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，市湯越來越需要中介機構(gòu)提供市場策劃、產(chǎn)品定位以及投資理財?shù)雀吒郊又档姆?wù)。目前中介機構(gòu)在經(jīng)營過程中依然存在無照經(jīng)營者多，虛假信息、亂收費現(xiàn)象嚴重，制定代理合同中存在不公平條款、利用消費者不了解市場行情隱價瞞價惡意賺取差價等問題，特別是一些代理出租的中介，往往壓低房租或者拒不交付業(yè)主房租。向承租人收取遠超過政策規(guī)定的傭金，使租賃雙方缺乏安全感。
中國住房制度研究會特聘專家、武漢大學社會學系教授周運清認為，解決租房問題，擴大房源是關(guān)鍵。他建議，各級政府應(yīng)以政府為主導(dǎo)，公辦、民辦相結(jié)合，加大公租房建設(shè)力度，并用廉租房政策解決公租房的租金價格問題。
3．這是一種前所未有的“加速跑”——2011—2015年，中國將建設(shè)3600萬套保障性住房!隨著保障性住房目標的確定，中華大地上，迅速掀起了推進保障房建設(shè)的熱潮。但隨著全國保障房建設(shè)速度的加快，管理、資金等方面的問題也逐漸暴露出來。
“樓頂像沙灘，表層都裂了?！薄靶^(qū)很多樓的大門都是壞的，根本不具有防護功能?！焙贾菥疟そ鹧旁返谋Ｕ戏吭谝粋€月內(nèi)出現(xiàn)了不少問題，在不到一年的時間里，金雅苑各單元的大門陸續(xù)壞了，達90%以上。小區(qū)里的窨井蓋，小轎車開過就會被壓裂。
此前，北京、青海、武漢等地的多處保障房也出現(xiàn)質(zhì)量不合格等問題，目前保障性住房工程質(zhì)量有待提高，有的地方一些保障性住房設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收質(zhì)量把關(guān)不嚴，個別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。2011年，住建部向各省份派駐了保障性安居工程督查員。督查的重點就是質(zhì)量和進度。
質(zhì)量出問題．固然有監(jiān)理、驗收等環(huán)節(jié)的漏洞，但也不能回避開發(fā)商成本上的壓力。保障房開發(fā)商的主要成本建材和人工，近些年價格總體都在往上走。北京通州一處工地的管理人員張先生表示，建材價格有漲有跌，可以通過簽長期合同，或政府組織定點采購來壓低。但人工成本一直在漲．而且現(xiàn)在工人維權(quán)意識很強，給不夠錢卷鋪蓋就走。
成本上升．保障房建設(shè)也面臨著資金壓力。保障房資金來源整體來看，30%靠財政，70%靠各渠道的融資。2011年1000萬套保障房的任務(wù)，有800f；多億元是通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億元的資金由中央和地方各級政府通過各種渠道來籌集。建設(shè)資金籌措壓力比較大，一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區(qū)資金壓力更大一些。
有關(guān)專家指出．這和地方政府仍然重視短期利益有關(guān)、商品房可以創(chuàng)造巨額的稅收，而保障房建設(shè)卻是一筆很大的負擔。對此，清華大學金融系主任李稻葵表示，地方政府應(yīng)該認識到保障房是長期資產(chǎn)，大中型城市人均收入水平的增長速度還有廣泛的空間，保障房以后出租的資金收益并不悲觀，不會成為各級地方政府重大的財政負擔。因此應(yīng)該動員全社會的各個方面，包括民營投資者參與投資。
“在資金方面。開源同時也要節(jié)流。”中國房地產(chǎn)協(xié)會剮會長朱中一表示，未來的保障房建設(shè)應(yīng)該集中采購、統(tǒng)一設(shè)計，以此降低建筑成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量。住建部目前正在組織推進全國公租房標準化設(shè)計和建設(shè)，未來江蘇及全國其他地區(qū)的公租房將統(tǒng)一成幾種固定戶型標準，進行搭積木式的工業(yè)化模塊建設(shè)，以滿足快速、大規(guī)模及高質(zhì)量的保障房建設(shè)。
。 而關(guān)于科學分配和后期管理問題，相關(guān)負責人紛紛表示“非常擔心，可能面臨很多困難”。分配和運營管理方面還存在不少問題，家庭和個人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足。核定有一定難度。一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購的情況。一些保障房小區(qū)里豪車出入，房子閑置著或者被出租：有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房。
有關(guān)專家指出。騙租、騙購保障房現(xiàn)象之所以層出不窮，最關(guān)鍵的原因在于違規(guī)成本過低?！膀_購一套保障房，可能會獲得幾十萬元的差價收益，然而一旦被發(fā)現(xiàn)，只需退房就萬事大吉?！?br /> 2012年“兩會”期間更有人大代表建議，騙購、騙租保障房行為不能退房了之，應(yīng)按貪污罪或詐騙罪懲處，加大打擊力度。
如何讓被保障對象“搬得進、住得起、管得好、退得出”，各地都在探索有效的方法，目前來看，整合住房保障對象的戶籍、住房、收入、資產(chǎn)、社保、學歷、職稱等信息，建立互聯(lián)互通的個人信息管理系統(tǒng)。是比較可靠的途徑，但仍然需要制度、技術(shù)和人員上的支特。
“江蘇省現(xiàn)在審核的準確率接近80%。但仍然離老百姓的要求有差距。”江蘇省住建廳副廳長彭向峰表示。雖然江蘇省在保障房分配工作中一直努力探索，但目前仍然面對很多困難：一是低收入認定的過程中。體制不健全，沒有法律依據(jù)，有些信息沒法查；二是對低收入家庭的認定手段還比較落后；三是力量薄弱，基層工作部門面臨嚴重的人員不足。

有關(guān)專家指出，如果住戶收入出現(xiàn)變化，如何及時獲知并清退，現(xiàn)在丕缺乏有效的途徑，很多地方只能靠公示和舉報。至于退出，租金補貼的住戶，比較好退出，通過停止補貼或者提高租金就可以。實物配租的租戶，要讓不符合條件的家庭心甘情愿地退出，無論是技術(shù)上還是法律上都需要進一步探索。
4．當前。房產(chǎn)稅被寄予厚望——抑制房價、改善資源配置、促進公平效率、縮小貧富差距。現(xiàn)在上海、重慶已啟動試點的房產(chǎn)稅改革，從嚴格概念上講，所涉的稅種應(yīng)該是指房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅。在多種因素制約之下，這一改革是在全國人大審批通過、授權(quán)國務(wù)院制定實施辦法的“房產(chǎn)稅”框架下啟動試點，引入兩個實質(zhì)性的新機制：一是把房產(chǎn)稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要作一定形式的稅基規(guī)范，確立房產(chǎn)評估值概念并發(fā)展其方法。雖兩市試點方案細則不盡相同，但都包含著向較標準的“房地產(chǎn)稅”(“不動產(chǎn)稅”)靠攏的傾向。
關(guān)于房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，前一段時間，已發(fā)生了公開的和內(nèi)部的激烈爭論，指責上海、重慶兩市的試點成效不足，一個說法是稅收收入很少；另一個說法是并沒確‘看到房價急速下跌，“動靜不大”。而住房保有環(huán)節(jié)上的稅是按年征收，并不能急于馬上判斷可以征收多少稅上來。在接近年底的時候，才可判斷這一年可以收上多少稅來。但其實這兩個地療都不會太看重第一年能收多少稅，而且對這個稅的成長邏輯都心里有數(shù)，以后它的成長性肯定沒有問題。這個稅改最重要的任務(wù)。在上海、重慶這樣的發(fā)達地區(qū)，一定意義上還不是籌集收入，而是要調(diào)節(jié)經(jīng)濟和社會生活，但未來的財源支柱屬性將會逐漸顯現(xiàn)。
另外，房價并不會因局部試點應(yīng)聲而落。這樣一個稅制不可能改變中心區(qū)域不動產(chǎn)價格的上揚曲線，因為中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平才50%多，以后要一路走高到70%～80%才能相對穩(wěn)定。其實沒有力量能改變這個上揚曲線的基本模樣。但是有了這個稅以后，它會使這個曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更平穩(wěn)，減少泡沫，不會頻繁大起大落而造成對社會生活的負面沖擊。
試點后，在重慶和上海的高端不動產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價格趨穩(wěn)的現(xiàn)象， 這就是很明顯的正面效應(yīng)，是它已體現(xiàn)的作用。重慶統(tǒng)計表明，前幾個月里，高端的住房成交量已經(jīng)下降了28%。另外上海管理部門原來多年想追求的優(yōu)化一些不動產(chǎn)的配置的目標，這次發(fā)現(xiàn)通過稅制的具體設(shè)計，取得了很好的實際調(diào)節(jié)效果。
滬、渝試點的探索還是頗具意義的。我們雖不能指望房產(chǎn)稅一來房價就應(yīng)聲下跌，但我們有理由期待。隨著制度的建立完善、各項改革的扎實推進，我們的房地產(chǎn)市場會更趨理性化。而除了對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)稅還有更為深遠的意義——給地方財政提供一種穩(wěn)定的稅源，從根本上改變不可持續(xù)的“土地財政”模式。
改革雖然有很多值得肯定之處，但確實應(yīng)當非常審慎。管理部門要盡可能把政府關(guān)于未來改革的一些基本考慮作出必要的信息披露，給社會公眾吃定心丸。如果說剛剛房改拿到了自己有完全產(chǎn)權(quán)的房子，然后馬上要征房地產(chǎn)稅，可能大多數(shù)人會有意見。所以在這方面應(yīng)該非常清晰地給社會公眾(包括公職人員)一個“定心丸”：以后所有社會成員的所謂第一套房或者家庭人均計算下來的一定標準之下的基本住房，是不被這個稅覆蓋的。當公眾了解大體情況以后，反對的意見自然會越來越少。
限購、限貸政策實施到2012年已一年有余，效果比較顯著，但這終究是行政性手段，對于調(diào)控市場而言終究不能長久，更別說地方政府始終有突破這一政策的沖動。調(diào)控房地產(chǎn)市場，終究還是要回歸使用經(jīng)濟手段。房產(chǎn)稅，毫無疑問是目前最為理想的手段?，F(xiàn)在的關(guān)鍵是看這一稅收的實施細則是否具有針對性，比如計稅方式實行累進稅，計稅起征點不能定得太高，再加上嚴格執(zhí)行．相信房產(chǎn)稅必定會產(chǎn)生應(yīng)有的效果。
5．新中國建立之初，我國的人口結(jié)構(gòu)里面，農(nóng)民占大多數(shù)，老百姓最期盼的就是打土豪、分田地、解決土地問題。而現(xiàn)在，改革開放30多年了，在國家慢慢富裕起來的同時，“住房難”成了老百姓最期盼解決的問題。
黃石作為一個有著三千多年礦冶史文化的城市。是中部地區(qū)老工業(yè)基地和原材料基地。在共和國早期的建設(shè)中，黃石人民率先深入百米井下，鏖戰(zhàn)鐵水滾滾的高爐。這里機器轟鳴、鋼花飛濺，作為典型的工礦老區(qū)，黃石在為國家建設(shè)發(fā)展作出巨大貢獻的歷程中，也累積了突出的住房矛盾。
作為資源枯竭型城市，黃石和很多地方一樣，隨著礦產(chǎn)資源的迅速枯竭，很多國有工礦企業(yè)破產(chǎn)。大量的簡易房在歷經(jīng)半個世紀的風雨后，逐步成為了棚戶區(qū)。但湖北黃石以大無畏的精神．攻堅克難，開全國公共租賃住房保障建設(shè)改革之先河，打造了全覆蓋、可持續(xù)的“黃石模式”，讓老百姓在住房問題上一步奔小康。
黃石市建立了市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥、各城區(qū)政府及相關(guān)單位主要負責人為成員的住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，完善決策和協(xié)調(diào)機制，形成了由市里主抓，棚改辦牽頭抓，屬地政府、市直部門、大型企業(yè)加入、社會參與的縱向到底、橫向到邊的“三位一體”聯(lián)動體系。并由房管局、住房保障中心、眾邦公司共同推進的“三駕馬車”運作體系，形成了三者既相互配合、共同協(xié)作．又相互制約、互相監(jiān)督的工作格局。黃石市還通過制定相應(yīng)的規(guī)章制度，建立了比較完備的住房保障工作體系和檢查、督辦、考核體系。

2012年2月，黃石市進一步出臺實施“新國八條”調(diào)控房市的通知，通知指出：“嚴格控制2011年黃石城區(qū)新建住房平均銷售價格同比漲幅低于本年度城區(qū)人均可支配收入的漲幅”。強力推進全市住房保障和城市棚戶區(qū)改造，通過新建、配建、改建、購買以及長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源；開發(fā)企業(yè)在商品房建設(shè)中，必須按規(guī)定的比例強制無償配建公租房，鼓勵開發(fā)企業(yè)自主經(jīng)營、建設(shè)公租房；強力推進棚戶區(qū)改造進度；放寬廉租房住房準入標準：加大土地的有效供應(yīng)，在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地；落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)。在公租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的規(guī)劃布局和建設(shè)中，黃石市充分結(jié)合自身的實際情況，以棚戶區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造和重點工程、園區(qū)建設(shè)為載體，堅持通盤謀劃、統(tǒng)籌推進，高水準編制規(guī)劃，科學化布局項目，充分滿足棚戶區(qū)、城中村、危舊房改造過程中不符合廉租房政策的住房困難群眾和重點工程、園區(qū)、新區(qū)建設(shè)拆遷戶的住房問題，逐步向城市外來人員等擴展．既實現(xiàn)了多層次、廣覆蓋的住房保障目的。又有效地推動了城市建設(shè)的轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。
隨著黃石安居工程的不斷推進，一片片棚戶區(qū)得到改造，一幢幢公租房拔地而起，一批批中低收入家庭喜遷新居。黃石繞磁湖而建，如今美麗的磁湖邊洋溢著這樣的口號：住保障房，圓安居夢，暖百姓心。
作答要求
一、根據(jù)“給定資料”，概括我國房屋租賃市場存在的主要問題。(20分)要求：概括準確、語言簡練，不超過250字。
二、“給定資料”反映了我國保障房市場中存在的問題，請就如何規(guī)范保障房市場提出對策建議。(30分)
要求：對策建議合理可行，條理清楚，語言簡練，不超過450字。
三、根據(jù)“給定資料”，結(jié)合當前實際，以“房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控”為話題，自選角度，自擬標題，撰寫一篇議論文。(50分)
要求：觀點明確，內(nèi)容充實，結(jié)構(gòu)完整，語言流暢；1000～1200字。

（責任編輯：中大編輯）