申論

　　一、注意事項(xiàng)
　　1.申論考試，是對分析駕馭材料能力、解決問題能力、言語表達(dá)能力的考試。
　　2.作答參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
　　3.仔細(xì)閱讀給定的材料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定的位置。
　　二、資料
　　1.據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2005年7月，全國70個(gè)大中城市(自7月起，房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)范圍由原35個(gè)大中城市擴(kuò)展為70個(gè)城市)房屋銷售價(jià)格比去年同月上漲了6.4%，上漲幅度繼續(xù)放緩，部分城市漲幅明顯回落。其中，7月份房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10%的有7個(gè)城市，漲幅分別是：太原11.1%，青島11.4%，呼和浩特12.3%，包頭10%，贛州13.4%，宜昌11.5%，溫州10.5%。從本市的情況看，今年1～7月份，天津市房屋價(jià)格銷售指數(shù)為106.2，與上年同期相比，價(jià)格水平上漲6.2%，比上半年指數(shù)(106.3)回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，低于全國平均價(jià)格增幅(8.9)2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅平均銷售價(jià)格上漲7.0%，低于上海、重慶的價(jià)格增幅，與北京基本持平。7月份天津市商品房住宅均價(jià)為3845元/平方米，比去年底3666元/平方米有所上升。每平方米交易額在5000元以下的中小戶型房屋備受青睞，二手房交易非常活躍。
　　2.今年以來，各金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，加大了對住房開發(fā)貸款，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)貸款以及個(gè)人購房貸款的支持力度，截至7月末，天津市房地產(chǎn)貸款余額840.57億元，比年初增加97.26億元,同比多增33.73億元。與去年同期相比貸款增幅為28.6%,回落了26.9個(gè)百分點(diǎn)。2005年7月末,住房開發(fā)貸款余額比年初增加38.86億元,同比多增25.25億元。其中經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款同比多增9億元，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款余額占住房開發(fā)貸款余額的比重比需要同期提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。7月末，天津市個(gè)人購房貸款余額比年初增加58.34億元，同比多增5.27億元，個(gè)人購房貸款余額、增加額占全市房地產(chǎn)貸款比重首次突破50%，分別達(dá)到57.38%和59.98%。
　　3.2005年6月9日《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，“政府不希望房價(jià)出現(xiàn)大起大落的情況，房價(jià)的大落對老百姓沒有好處”。建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾前天對媒體表示，目前房價(jià)大跌的條件并不存在。
　　謝家瑾表示，有些媒體說一些地方出現(xiàn)了房價(jià)暴跌，也有媒體說中央要在短期內(nèi)打壓房價(jià)的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)等等。這樣理解房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是片面的。國辦轉(zhuǎn)發(fā)的七部委通知提的非常明確，是“穩(wěn)定房價(jià)”。這個(gè)通知的精神可概括為三個(gè)“基本”：供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。
　　謝家瑾說，政府不希望房價(jià)出現(xiàn)大起大落的情況。房價(jià)的大落對老百姓沒有好處，現(xiàn)在大部分家庭都擁有自己的房產(chǎn)，房價(jià)大落，許多家庭就會出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，對社會穩(wěn)定沒有好處，特別對金融安全會帶來威脅?！澳壳胺績r(jià)大跌的條件也不存在，從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)設(shè)施配套做不了;拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也不能降;建筑材料價(jià)格成本也居高不下。從構(gòu)成因素分析，有一部分是不可能下來的”。
　　對于目前很多購房者持幣待購的心態(tài)，謝家瑾表示可以理解。但她認(rèn)為，現(xiàn)在一些不實(shí)信息和報(bào)道也助長了觀望心態(tài)?！氨热纾恍┟襟w說上海房價(jià)每平方米降了3000塊錢，這是不了解情況造成的”。她建議居民要到已經(jīng)開通的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)網(wǎng)上去查閱相關(guān)的房價(jià)信息。
　　4.自2005年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅;對個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。
　　5.2005年9月16日中國房地產(chǎn)資訊網(wǎng)消息，在某房地產(chǎn)網(wǎng)主辦的以“樓市走出觀望了嗎”為主題的PK臺上，學(xué)者易憲容昨天又與開發(fā)商唱了一出對臺戲。昨天上午，他公開質(zhì)疑此前開發(fā)商主導(dǎo)的“9月樓市走出觀望”說法，并認(rèn)為，成交量上升不能視為“走出觀望”的依據(jù)。
　　易憲容這一駁斥依據(jù)的是央行9月13日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。根據(jù)8月中下旬來自全國50個(gè)城市的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來3個(gè)月準(zhǔn)備購買住房的居民人數(shù)占比為19.6%，較上季提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，但從歷史數(shù)據(jù)看，仍處低位?！斑@說明民眾對現(xiàn)在購房是缺乏信心的?！币讘椚菡f。另一方面，他認(rèn)為不能簡單地看待8月份以來成交量的上升。他指出，成交量上升的同時(shí)，樓市的供應(yīng)量也在增加。所以他認(rèn)為，作為“走出觀望”的標(biāo)志應(yīng)該是成交量與供應(yīng)量的比例。
　　另外，易憲容一再堅(jiān)持，對于購房者，尤其是自住型的購房者，做出購買決定依據(jù)的是自己的財(cái)富狀況、自己的判斷，而非開發(fā)商的號召?！拔覀兊姆康禺a(chǎn)開發(fā)商希望把自己的理念、自己的意念、自己的想法告訴民眾，說現(xiàn)在是一個(gè)房地產(chǎn)繁榮銷售時(shí)期，大家都來買房子吧。其實(shí)，開發(fā)商錯(cuò)了。”
　　他還認(rèn)為，購房者繼續(xù)觀望是因?yàn)槠诖械姆績r(jià)下降沒有出現(xiàn)，尤其是對于自住型住房的購買者。不過如果堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，易憲容很可能面臨尷尬處境。因?yàn)殡m然經(jīng)歷了一輪宏觀調(diào)控，各地的房價(jià)漲幅已經(jīng)放緩，但是房價(jià)依然在漲。對投資型的購房者來說，這是他們愿意看到的，這意味著投資的升值和潛力;對自住型購房者來說，只要有居住需求，只要房價(jià)的上漲在承受范圍內(nèi)，他們同樣會選擇購買。
　　6.今年一季度，昆明市商品房平均價(jià)格2740元，在全國35個(gè)大中城市中，昆明房價(jià)上漲4.6%，房價(jià)水平仍在可控范圍。市政府要求市建設(shè)局、發(fā)改委、國土資源局、房地產(chǎn)管理、人民銀行等部門要嚴(yán)格按照國務(wù)院的精神和國家七部門的《意見》，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。
　　7.2005年9月19日《廈門晚報(bào)》報(bào)道，近期，一些開發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)市場從9月份開始逐漸走出觀望期。但這次網(wǎng)上調(diào)查顯示，60%的受訪者并不認(rèn)同這一觀點(diǎn)。因此，大多數(shù)的受訪者認(rèn)為，9月份市場交易量不會“井噴”。即使9～10月份有大量的項(xiàng)目開盤，59%的受訪者依然選擇“不會購買”。
　　不過，也有24%的受訪者認(rèn)為市場會走出觀望，另有16%的態(tài)度模糊。
　　至于什么才是房地產(chǎn)市場走出觀望期的標(biāo)志，42%的受訪者選擇了“量升價(jià)跌”，26%認(rèn)為是“量價(jià)雙升”。21%認(rèn)為應(yīng)該是“量價(jià)雙跌”，這種心態(tài)顯示不少受訪者不堪忍受高房價(jià)，希望市場出現(xiàn)較大波動(dòng)。僅有11%的受訪者認(rèn)為“量縮價(jià)升”是走出觀望的標(biāo)志，這種狀態(tài)是目前市場的真實(shí)寫照。
　　因此，六成多的受訪者認(rèn)為，新政后廈門房地產(chǎn)市場將不再是“金九銀十”。近半數(shù)的受訪者認(rèn)為自己(購房者)才是決定樓市是否走出觀望的決定性因素，理性購房占據(jù)上方; 38%的受訪者寄希望于政府相關(guān)部門的行政作為，僅有13%的認(rèn)為開發(fā)商是決定性因素，這表明開發(fā)商的所作所為不足于取信多數(shù)人。
　　能承受的房價(jià)：3000～5000元的受訪者占74%
　　期待房價(jià)下跌可以說是市場的觀望的一個(gè)主因，那么，未來幾個(gè)月房價(jià)到底是漲是跌?調(diào)查顯示，48%的受訪者認(rèn)為未來幾個(gè)月廈門的房價(jià)會下跌;20%的受訪者認(rèn)為會漲，認(rèn)為持平的有32%。
　　而且，48%的受訪者認(rèn)為能承受的房價(jià)為3000～4000元之間，他們大多認(rèn)為，以目前的廈門收入水平，這也是合理的房價(jià)。26%的承受區(qū)間為4000～5000元，僅有2%的受訪者承受均價(jià)在6000元以上。
　　至于選擇觀望是否有代價(jià)?53%的受訪者認(rèn)為沒有，因?yàn)橛^望能夠?yàn)樽约簬硇詢r(jià)比更好的產(chǎn)品;30%的認(rèn)為有，因?yàn)榉績r(jià)會持續(xù)上漲，后買將付出更多。另有17%認(rèn)為很難說。
　　另外，81%的受訪者認(rèn)為有開發(fā)商“捂盤”，這與幾個(gè)月來新盤發(fā)售數(shù)量較少直接相關(guān)。72%的受訪者認(rèn)為，“捂盤”意味著開發(fā)商也處于市場觀望之中。
　　8.今年以來，中央出臺一系列平抑房價(jià)的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時(shí)間越來越短，措施一次比一次嚴(yán)厲，繼央行房貸新政、國務(wù)院“八條鐵規(guī)”穩(wěn)定房價(jià)措施公布之后，5月11日，中央七部門聯(lián)手出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)。
　　這份被稱為“政策組合拳”的《意見》，出自建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會七個(gè)部委。這也是中央各部門第一次對房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)手調(diào)控，此舉頓時(shí)在房市激起千層浪。
　　9.2004年10月《信報(bào)》訊隨著個(gè)人消費(fèi)信貸規(guī)模的急劇擴(kuò)大，我國一些大城市居民已經(jīng)悄然成為高負(fù)債一族，北京家庭的家庭債務(wù)比例高達(dá)122%，已經(jīng)超過了2003年美國的家庭債務(wù)比例115%。專家指出，大城市的家庭高負(fù)債主要是由高房價(jià)引起的。
　　金融債務(wù)比率是衡量家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)的指標(biāo)，等于家庭債務(wù)余額與家庭可支配收入之比。中國社會科學(xué)院研究生院的劉建昌撰文指出，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口、個(gè)人消費(fèi)信貸余額計(jì)算，上海家庭債務(wù)比例高達(dá)155%，北京、青島、杭州、深圳、寧波等城市家庭債務(wù)比例分別達(dá)到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低，為44%。
　　10.市房地資源局昨天宣布，本市房地、工商、物價(jià)部門將從4月中旬起至6月底，在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治活動(dòng)，聯(lián)手查處開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)在商品住房銷售、二手房交易過程中損害廣大群眾利益、擾亂市場的行為。以維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序健康有序，保障廣大群眾的住房消費(fèi)。
　　三、申論要求
　　1.用150字左右的篇幅，概括出給定材料所反映的主要內(nèi)容。(20分)
　　2.用200字左右的篇幅，概括房價(jià)上漲的原因。(30分)
　　3.請以價(jià)格主管部門工作人員的身份，就我國房價(jià)上漲的現(xiàn)狀，用不超過1500字的篇幅提出關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)的建議。要求中心明確，有針對性和操作性，有說服力。(50分)

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　　四、模擬試卷參考答案
　　1.答案提示
　　近幾年來，在各方面因素的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢。房價(jià)的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，既影響國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也波及到社會的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)問題。因此，了解價(jià)格快速上漲的原因并找出解決措施成為有關(guān)部門的重要任務(wù)。
　　2.答案提示
　　一是住房及商品房的需求確實(shí)較旺，其中包括居民和機(jī)構(gòu)的投資行為。
　　二是供給方面成本上升：鋼材、水泥、木材、磚石等建材市場價(jià)格全面上漲;人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用上升;土地成本持續(xù)上漲。
　　三是商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。當(dāng)?shù)投说纳唐贩抗?yīng)減少時(shí)，整體的商品房價(jià)格將上升。
　　四是信息系統(tǒng)不暢。我國沒有統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺，加上少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，惡意哄抬房價(jià);有的囤積土地、囤積房源，誘發(fā)房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。
　　3.答案提示
　　物價(jià)局穩(wěn)定房價(jià)的措施建議
　　為加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行的監(jiān)測調(diào)控，穩(wěn)定住房價(jià)格，物價(jià)局要求各級政府價(jià)格主管部門要采取有力措施，抑制住房價(jià)格的過快上漲。具體措施建議如下：
　　1.嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理。各級政府價(jià)格主管部門要對經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，限價(jià)銷售，確定價(jià)格以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價(jià)格保持合理差價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房超過政府規(guī)定享受面積標(biāo)準(zhǔn)部分的，按當(dāng)年度同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價(jià)格出售，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定繳納因政府優(yōu)惠政策的差價(jià)款，差價(jià)款實(shí)行專戶儲存，?？顚Ｓ?，主要用于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)，用于經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)的專項(xiàng)補(bǔ)充資金。
　　2.做好廉租住房租金管理。廉租住房租金實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)原則上由房屋的維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素構(gòu)成，并與城鎮(zhèn)最低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，與同期公有住房租金水平相銜接。
　　3.加強(qiáng)商品住房成本的監(jiān)管，引導(dǎo)住房價(jià)格合理形成。商品住房的成本由土地使用權(quán)取得費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)等構(gòu)成，屬房屋配套性質(zhì)的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)按規(guī)定計(jì)入房屋建造成本，一并計(jì)入房價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得以任何名義向購房者重復(fù)計(jì)費(fèi)。要加強(qiáng)調(diào)控引導(dǎo)，定期測算并公布不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的平均成本，引導(dǎo)住房價(jià)格合理形成;對高收入家庭購買的高檔商品住房，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況自行確定銷售價(jià)格。必要時(shí)，政府也可規(guī)定開發(fā)企業(yè)利潤限制幅度，控制不合理的價(jià)格上漲。
　　4.規(guī)范商品住房價(jià)格的銷售行為。商品房銷售實(shí)行一房一價(jià)、售房明碼標(biāo)價(jià)制度，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在其售房場所顯著位置設(shè)置商品房明碼標(biāo)價(jià)牌和售房標(biāo)價(jià)表，標(biāo)明位置、戶型、套內(nèi)面積、價(jià)格、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，禁止虛假標(biāo)價(jià)。商品房銷售實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)制度，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在商品房銷售合同報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將銷售合同價(jià)格報(bào)同級價(jià)格主管部門備案。
　　5.進(jìn)一步完善土地價(jià)格管理。要建立規(guī)范的基準(zhǔn)地價(jià)定期確定和公布制度，以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)調(diào)控、引導(dǎo)住房市場價(jià)格水平。各級政府價(jià)格主管部門要會同有關(guān)部門綜合考慮國家宏觀政策、城鎮(zhèn)土地市場供求狀況等影響地價(jià)的各種因素，合理確定基準(zhǔn)地價(jià)，定期更新和調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，并及時(shí)向社會公布基準(zhǔn)地價(jià)。同時(shí)，規(guī)范土地市場交易價(jià)格行為，制止低價(jià)出讓土地，高價(jià)炒賣房地產(chǎn)行為。
　　6.繼續(xù)清理整頓涉及住房建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)。對不合法、不合理的收費(fèi)要堅(jiān)決予以取締，繼續(xù)降低部分過高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　7.進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)行為。監(jiān)督中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按規(guī)定辦法和程序開展業(yè)務(wù)及收費(fèi)，堅(jiān)決禁止一些單位和部門強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為。
　　8.加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測調(diào)控。各地要及時(shí)掌握房地產(chǎn)及其相關(guān)商品價(jià)格運(yùn)行態(tài)勢，關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對群眾的影響，福州、廈門市要加強(qiáng)對土地出讓價(jià)格、商品房和存量房的交易價(jià)格的定期監(jiān)測工作。各地如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)現(xiàn)象，必須及時(shí)報(bào)告上級價(jià)格主管部門。對連續(xù)3個(gè)月普通商品住房價(jià)格漲幅超過同期居住類價(jià)格漲幅較大的地區(qū)，當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門應(yīng)暫停出臺公用事業(yè)提價(jià)項(xiàng)目。
　　9.依法加強(qiáng)對涉及住房價(jià)格和收費(fèi)的監(jiān)督檢查。對部分住房價(jià)格上漲過大的地區(qū)和城市要重點(diǎn)檢查。對違反規(guī)定，不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的、價(jià)外亂加費(fèi)用的、利用虛假或使人誤解的價(jià)格欺詐手段損害購房者合法權(quán)益的、經(jīng)濟(jì)適用住房不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)及浮動(dòng)幅度的、房地產(chǎn)中介服務(wù)亂收費(fèi)等不正當(dāng)行為要嚴(yán)肅查處。

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