房地產(chǎn)估價師

六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值

原始價值、賬面價值、公允價值主要是會計上使用的一組價值概念。

原始價值（orignal value）簡稱原值、原價，也稱為歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本，對于外購的資產(chǎn)，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；對于自行建造的資產(chǎn)，為建造該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產(chǎn)的入賬價值。

賬面價值（book value）也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額，即：

賬面價值=原始價值－累計折舊

公允價值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~?！镀髽I(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》第三章第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。”在進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，采用公允價值模式和成本模式兩種方法進行計量。達到相關條件，公允價值模式應優(yōu)先成本模式。

相對于原始價值和賬面價值，市場價值可以說是實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設把該資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能的價格。

市場價值是估價上的用語，公允價值是會計上的用語，兩者的內(nèi)涵基本相同。

原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動的。公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能有關，但通常情況下是無關的。
例如，某公司在1990年以500萬元購入了某項資產(chǎn)，這筆交易客觀地計量了該項資產(chǎn)的價值，會計師就將這個價值計入資產(chǎn)負債表中。但是，這500萬元是該項資產(chǎn)1990年的價值，它與該項資產(chǎn)現(xiàn)今的實際價值也許毫不相干了。另外，會計師試圖通過從資產(chǎn)負債表中定期扣減折舊額來反映該項資產(chǎn)隨著時間的流逝而出現(xiàn)的老化。然而，1990年購買的該項資產(chǎn)也許在功能上早已落后，因此，在今天來看它可能完全喪失了價值；或者由于通貨膨脹或稀缺性增加，它現(xiàn)在的市場價格已遠遠高于原來的購置價格。房地產(chǎn)由于具有保值增值特性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，其市場價值可能比過去的購置
價格還要高。
市場價值雖然通常與賬面價值無關，但仍然可以將賬面價值作為一種參考，例如，評估價值是高于還是低于賬面價值，高或低了多少。將賬面價值作為一種參考，可以使估價師更加審慎地得出評估價值，特別是為“資產(chǎn)置換”目的進行估價時，如果一方資產(chǎn)的評估價值普遍低于賬面價值，而另一方資產(chǎn)的評估價值普遍高于賬面價值，這種估價結(jié)果通常是值得懷疑的。

就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值、市場價值。（重要考點）

相關輔導：
2010年房產(chǎn)估價師理論與方法第三章精選講義16 
2010年房地產(chǎn)估價師準考證打印時間匯總
專家解析房產(chǎn)估價師歷年考試及學習方法
2010年房產(chǎn)估價師本周課程套餐4折優(yōu)惠

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁