房地產(chǎn)估價師

五、房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利的價格

房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利的價格是一組按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類來劃分的房地產(chǎn)價格，具體有房屋所有權(quán)價格、土地所有權(quán)價格、建設(shè)用地使用權(quán)價格、宅基地使用權(quán)價格、土地承包經(jīng)營權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格和租賃價格。為敘述上的簡便，將建設(shè)用地使用權(quán)價格、宅基地使用權(quán)價格和土地承包經(jīng)營權(quán)價格合稱為土地使用權(quán)價格，將地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格和租賃價格合稱為其他房地產(chǎn)權(quán)利價格。

（一）房地產(chǎn)所有權(quán)價格

房地產(chǎn)所有權(quán)價格是指房屋所有權(quán)價格、土地所有權(quán)價格，或者房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)價格。目前，中國的土地只能為國家所有或者集體所有，土地的國家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許出讓和轉(zhuǎn)讓，僅存在以征收方式將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍ｋm然征收集體土地要給予補償，但目前還不是按照被征收土地的市場價值進(jìn)行補償。因此，中國目前只有房屋所有權(quán)價格，沒有土地所有權(quán)價格，通常也不存在土地所有權(quán)價值評估。但在特殊情況下可能需要對土地所有權(quán)價值進(jìn)行評估，例如衡量社會總財富中土地財富總量是多少時，評估的應(yīng)當(dāng)是土地所有權(quán)價值而不是土地使用權(quán)價值。因為如果評估的是土地使用權(quán)價值，則估價結(jié)果就會與其他國家和地區(qū)不可比，或者在同等條件下的土地財富要比其他國家和地區(qū)的少很多。另外，如果未來將集體土地征收補償改變?yōu)榘凑毡徽魇胀恋氐氖袌鰞r值進(jìn)行補償，就會存在集體土地所有權(quán)價值評估。相比之下，城市房屋拆遷補償已于2001年從實物補償安置改變?yōu)樨泿叛a償，并規(guī)定貨幣補償?shù)慕痤~以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為依據(jù)確定。

（二）土地使用權(quán)價格

由于土地使用權(quán)有建設(shè)用地使用權(quán)（其中又有出讓的建設(shè)用地土地使用權(quán)、劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)和其他建設(shè)用地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)，所以土地使用權(quán)價格又有相應(yīng)的使用權(quán)價格。中國目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地價格的主要是建設(shè)用地使用權(quán)價格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”據(jù)此，通過出讓方式從國家那里取得的建設(shè)用地使用權(quán)價格，其法定名稱為出讓金。但在現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款，各地的內(nèi)涵也不盡相同。對于有使用期限的出讓土地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)來說，其價格還可以區(qū)分為不同使用期限的價格，例如40年、50年、70年的出讓土地使用權(quán)價格。

土地所有權(quán)價格與土地使用權(quán)價格有著極為復(fù)雜的關(guān)系。在正常情況下，土地所有權(quán)價格高于土地使用權(quán)價格，但在現(xiàn)實復(fù)雜的情況下，也可能出現(xiàn)相反的情形。例如，中國封建社會后期出現(xiàn)的永佃制，其特點是土地所有權(quán)與土地耕作權(quán)相分離：地主享有土地所有權(quán)，負(fù)擔(dān)田賦（即土地稅），有權(quán)收租，但對土地使用權(quán)不能干涉，不能隨意增租或奪佃；佃農(nóng)享有土地耕作權(quán)，即佃權(quán)，并有權(quán)將它買賣、典押或出租。一般地說，耕作權(quán)價格低于所有權(quán)價格，但在經(jīng)濟發(fā)達(dá)、人口密集的地區(qū)，耕作權(quán)價格也有超過所有權(quán)價格的情況。

房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都可能存在設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)或者有糾紛、被依法查封、限制交易等情形，因此還有各種情形下的房屋所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格。

（三）其他房地產(chǎn)權(quán)利價格

其他房地產(chǎn)權(quán)利價格泛指所有權(quán)、使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價格，例如地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格、租賃權(quán)價格等。
英美法系的“權(quán)利束（bundle of rights）”理論，有助于理解上述按照房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的房地產(chǎn)價格。根據(jù)“權(quán)利束”理論，財產(chǎn)可比喻為一束“木棒（sticks）”，每根“木棒”即代表一種權(quán)利，例如占有權(quán)（possession）、管理權(quán)（control）、享用權(quán)（enjoyment）、排他權(quán)（exclusion）、處置權(quán)（disposition）（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）等。實際中的財產(chǎn)權(quán)可能是整束“木棒”，也可能是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”，還可能只是整束“木棒”中的某一根或某幾根“木棒”。與此相對應(yīng)，按照房地產(chǎn)權(quán)益劃分的房地產(chǎn)價格，是指這種價格是整束“木棒”的價格，還是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”的價格，或者是整束“木棒”中哪一根或哪幾根“木棒”的價格。以房地產(chǎn)所有權(quán)價格為例，它一般相當(dāng)于整束“木棒”的價格，但還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如果在所有權(quán)上設(shè)立了他項權(quán)利，所有權(quán)變得不完全，相當(dāng)于去掉了一根或幾根“木棒”，擁有的“木棒”少了，價格自然就會降低。

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