房地產(chǎn)估價師

（2）消費者的收入水平。因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當(dāng)消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；相反，就會減少對該種商品的需求。但對于低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當(dāng)消費者的收入增加時，反倒會減少對該種商品的需求。

（3）消費者的偏好。消費者對商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費者對不同商品的需要或欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。消費者的偏好支配著他在使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇。當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，則需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。但是，人們的消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。

（4）相關(guān)物品的價格水平。當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果下降，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。

某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。

（5）消費者對未來的預(yù)期。消費者的行為不僅受到許多現(xiàn)實因素的影響，還受到其預(yù)期的影響。例如，消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于其目前的收入水平和當(dāng)前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于消費者對其未來收入增長和房地產(chǎn)價格未來漲落的預(yù)期。當(dāng)消費者預(yù)期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)時需求；相反，就會減少現(xiàn)時需求。當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天不買，明天更貴”；相反，就會持幣觀望，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天買進(jìn)，明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。

由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格低時，當(dāng)消費者的收入高時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當(dāng)消費者預(yù)期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增多；反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。

相關(guān)輔導(dǎo)：
2010年房產(chǎn)估價師理論與方法第三章精選講義3 
2010年房地產(chǎn)估價師準(zhǔn)考證打印時間匯總
專家解析房產(chǎn)估價師歷年考試及學(xué)習(xí)方法
2010年房產(chǎn)估價師本周課程套餐4折優(yōu)惠

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁