房地產(chǎn)估價(jià)師

第三節(jié)　房地產(chǎn)供求與價(jià)格

供求理論是市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和價(jià)格變動(dòng)的核心理論。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格（或租金，下同）水平的高低及其變動(dòng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其中，待租售的房地產(chǎn)（包括新開發(fā)的增量房地產(chǎn)和已有的存量房地產(chǎn)）形成了市場(chǎng)的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者（即房地產(chǎn)購(gòu)買者或承租者，下同）形成了市場(chǎng)的需求面。其他一切因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)供給，要么是通過影響房地產(chǎn)需求，要么是通過同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求來實(shí)現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向和房地產(chǎn)價(jià)格漲落，應(yīng)當(dāng)首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的供給、需求及其與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)是十分重要的。

一、房地產(chǎn)需求

（一）房地產(chǎn)需求的含義

房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買（或承租，下同）的數(shù)量。需求與需要既相關(guān)又不相同，其形成條件有以下兩個(gè)：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買，既有購(gòu)買欲望；二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買，既有支付能力。僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個(gè)條件，不能使購(gòu)買行為發(fā)生。在確定（調(diào)查、估計(jì)、預(yù)測(cè)）需求時(shí)，通常只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對(duì)房地產(chǎn)的需要是無止境的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。即市場(chǎng)需求是所有消費(fèi)者需求的總和。

（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素

某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平，③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。（重要考點(diǎn)）它們對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：

（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般地說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對(duì)其需求就會(huì)減少；如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的這種關(guān)系很普遍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為需求規(guī)律。

需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。（重要考點(diǎn)）炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。19世紀(jì)英國(guó)人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上升，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。

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