房地產(chǎn)估價(jià)師

三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格

在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是消費(fèi)者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價(jià)格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意并且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價(jià)格的組合。因?yàn)槭袌?chǎng)交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格和數(shù)量，必然是供求雙方都愿意而且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。

圖3-3是把圖3-1（a）中的需求曲線和圖3-2（a）中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。正點(diǎn)是需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)，它同時(shí)處于需求曲線和供給曲線上。因此，正點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，其所對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者都愿意接受的價(jià)格和數(shù)量的組合。其中，正點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P，被稱為均衡價(jià)格，所對(duì)應(yīng)的數(shù)量Q被稱為均衡數(shù)量。

由上可見(jiàn)，房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般地說(shuō)在市場(chǎng)力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會(huì)逐漸消失，偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。如圖3-3中，當(dāng)價(jià)格上漲到P2時(shí)，供給量將由Qe增加到Q4，而需求量將由Qe減少到Q2，供給大于需求，出現(xiàn)過(guò)剩，過(guò)剩數(shù)量為（Q4－Q2）。由于供大于求，賣(mài)者之間競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)壓力將迫使價(jià)格下降。只要價(jià)格高于Pe，這種降價(jià)的壓力就會(huì)一直存在。同理，當(dāng)價(jià)格下降到P1時(shí)，需求量將由Qe增加到Q3，而供給量將由Qe減少到Q1，需求大于供給，出現(xiàn)短缺，短缺數(shù)量為（Q3－Q1）。由于供不應(yīng)求，買(mǎi)者之間競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)壓力將迫使價(jià)格上升。只要價(jià)格低于Pe這種漲價(jià)的壓力就會(huì)一直存在。

均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)?；蚨倘?，導(dǎo)致賣(mài)者之間或買(mǎi)者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。

總的來(lái)講，房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)供給一定時(shí)，如果需求增加，則價(jià)格上升；如果需求減少，則價(jià)格下降。當(dāng)需求一定時(shí)，如果供給增加，則價(jià)格下降；如果供給減少，則價(jià)格上升。需求和供給若同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量也會(huì)發(fā)生變化。需求和供給的同時(shí)變化，有同方向變化（需求和供給均增加或者均減少）、反方向變化（需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加）、變動(dòng)幅度不同（需求的增減大于或者小于供給的增減）等情況。（重要考點(diǎn)）

四、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性

在理論上可把房地產(chǎn)的供求狀況分為以下4種類(lèi)型：①全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；③全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況；④本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。（重要考點(diǎn)）至于其他類(lèi)型的房地產(chǎn)供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格有無(wú)影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。

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