房地產(chǎn)估價師

二、房地產(chǎn)供給

（一）房地產(chǎn)供給的含義

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（即房地產(chǎn)出售者或出租者，下同）在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格（或租金，下同）水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售（或出租，下同）的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給。（重要考點）如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。

房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。即市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者供給的總和。

在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為：

潛在供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量（重要考點）

例題4．現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（　）。（2004年考試題）

A．存量＋新開發(fā)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量－該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量－拆毀量

B．存量＋新開發(fā)量＋該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量＋拆毀量

C．存量＋新開發(fā)量＋空置房量－拆毀量

D．存量＋新增竣工量－拆毀量

答案：A

（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素

某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期。（重要考點）它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

（1）該種房地產(chǎn)的價格水平。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。供給量與價格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。（重要考點）

（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本。在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)建設(shè)成本上升，例如土地、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價格上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。

（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地產(chǎn)。（重要考點）

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期。如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的市場看好，例如，預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則開發(fā)商在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期是悲觀的，則結(jié)果則會相反。

由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格高時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會增多；反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會減少。（重要考點）

需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。（重要考點）

例題5．房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（?。?。（2005年試題）

A．該種房地產(chǎn)的價格水平

B．消費者的預(yù)期

C．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E．房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)期

答案：ACDE

（三）房地產(chǎn)供給曲線

房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。在圖3-2（a）中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價格（P），橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量（Q），因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線（S）。

如果考慮影響房地產(chǎn)供給量的非該種房地產(chǎn)價格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如圖3-2（b）所示，以S0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，則整個供給曲線將由S。向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，則整個供給曲線將由S0向右位移到S0在房地產(chǎn)開發(fā)成本下降導(dǎo)致整個供給曲線向右位移的情況下，每一價格水平都有更多的供給量，或者說，對每一數(shù)量水平，房地產(chǎn)開發(fā)商都愿意接受較低的價格。

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