房地產(chǎn)估價師

三、市場價值和非市場價值

不論何種類型的房地產(chǎn)評估價值均是推測估價對象在一定條件下最可能的價格。這是一組按照價值前提或者說評估價值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價值。

（一）市場價值

市場價值（market value MV）過去稱為公開市場價值（open market value MV），是多數(shù)估價項目需要評估的價值類型，國內(nèi)外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同，是指估價對象在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：

（1）交易雙方是自愿地進行交易的—賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給個定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)。

（2）交易雙方是出于利己動機進行交易的—交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益。

（3）交易雙方是理性而謹慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情—交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買。

（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易—賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示。

（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價—例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發(fā)。

市場價值還有一些隱含條件，包括：

①最高最佳使用；

②繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；

③市場參與者的集體觀念和行為。

如果給市場價值下個簡要的定義，那么它是理性而謹慎的交易雙方，處于利己動機，有較充裕的時間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿進行交易最可能的價格。

征收國有土地上單位和個人的房屋雖然是強制性的，不符合上述市場價值形成條件中的“交易雙方是自愿地進行交易的”，但因為要“依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益”，所以，房屋征收估價應當采用市場價值標準。

例題3．公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格（）。（2006年試題）

A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D．賣方和買方追求各自利益的最大化

E．賣方和買方急于完成交易

答案：AD

例題4．城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應采用非市場價值標準。（?。?003、2007年試題）

答案：×

易混淆點辨析1．房屋征收估價采用市場價值標準的理由是什么？答：城市房屋拆遷是強制性的，其行為雖然不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，但城市房屋拆遷仍應采用市場價值標準，主要是要“依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益”，即應足額、全面給予被征收人補償，這也是立法為民思想的體現(xiàn)。

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