房地產(chǎn)估價(jià)師

（二）市場(chǎng)價(jià)格

市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。

（三）理論價(jià)格

理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來(lái)表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。但理論價(jià)格也不是靜止不變的。

價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面，價(jià)格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價(jià)格的影響，通過(guò)價(jià)格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。凡是影響真實(shí)需求與真實(shí)供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。因此，在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在市場(chǎng)參與者普遍不理性的情況下，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較大、較長(zhǎng)時(shí)期脫離理論價(jià)格，例如在投機(jī)需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過(guò)高價(jià)格。

一般地說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)（即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)），它們之間的關(guān)系可見圖3-5。

就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格三者相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。（重要考點(diǎn)）
 
（四）評(píng)估價(jià)值

評(píng)估價(jià)值（appraisa lvalue）也稱為評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià)，是指估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)所得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼。例如，通常把市場(chǎng)法、收益法、成本法求得的價(jià)值分別稱為比準(zhǔn)價(jià)格收益價(jià)格和積算價(jià)格。

從某種意義上講，成本法測(cè)算出的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)，收益法測(cè)算出的價(jià)值傾向于最高買價(jià)，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。此外，收益法測(cè)算出的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)法、收益法和成本法測(cè)算出的價(jià)值基本一致。在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值會(huì)大大高于收益法測(cè)算出的價(jià)值。換句話說(shuō)，如果市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值大大高于收益法測(cè)算出的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)高估或者存在一定的泡沫。當(dāng)成本法測(cè)算出的價(jià)值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場(chǎng)法或收益法測(cè)算出的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求或者市場(chǎng)不景氣；反之，則說(shuō)明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場(chǎng)景氣。（重要考點(diǎn)）

評(píng)估價(jià)值雖然不是事實(shí)，但當(dāng)為交易目的而估價(jià)時(shí)，評(píng)估價(jià)值與成交價(jià)格卻有著密切的關(guān)系。由于缺乏完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)交易往往需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)為交易當(dāng)事人提供要價(jià)或出價(jià)的參考依據(jù)，或者提供議價(jià)的基礎(chǔ)。在這種情況下，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值往往會(huì)成為房地產(chǎn)的成交價(jià)格。但值得注意的是，由于估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值往往不同。但稱職的估價(jià)師所評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是基本一致的，彼此之間的差異會(huì)在合理的誤差范圍內(nèi)。

由上可見，要求評(píng)估的是客觀合理的價(jià)值，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人主觀因素的價(jià)值，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易的成交價(jià)格不同。但從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值＝正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格。

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