房地產(chǎn)估價師

（四）保險價值（重要考點）

保險價值（insurable value）是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應(yīng)視所投保的險種而定。例如，投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失（如租金損失）。

易混點辨析2．保險價值中看到“保險價值，通常具體指建筑物的重建或重置價值和期間的經(jīng)濟(jì)損失”，保險價值不用減折舊額嗎?

答：保險價值可以是建筑物的重置價格，也可以是建筑物現(xiàn)值。

易混點辨析3．問：關(guān)于保險費計算基數(shù)的問題。我覺得在一般情況下應(yīng)以現(xiàn)值為基數(shù)，因為保險費的計算公式為：保險費=保險金額×保險費率，保險金額=保險價值，保險價值=參保時的實際價值，實際價值就是標(biāo)的物實際應(yīng)值的價值，也就是現(xiàn)值。只有在標(biāo)的物沒有折舊（價值減損）的情況（比如是全新的且沒有功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊）下，即與現(xiàn)值相等的情況下才可用重置價值。

答：保險費取值各地各公司不一樣的，可以用重置價格也可用現(xiàn)值，因為估價對象房地產(chǎn)一般情況下都有折舊，即現(xiàn)值每年不同而保險合同一般情況下不會每年修訂。

（五）計稅價值

計稅價值（assessed value）也稱為課稅價值，有些場合稱為計稅租金，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金。具體的計稅價值如何，要視稅種而定。例如，1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值或房產(chǎn)的租金收入，因此，房產(chǎn)稅的計稅價值是評估的房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金。1951年8月8日中央人民政府政務(wù)院（現(xiàn)國務(wù)院的前身）發(fā)布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是標(biāo)準(zhǔn)房價和標(biāo)準(zhǔn)地價，或者標(biāo)準(zhǔn)房地價或標(biāo)準(zhǔn)房地租價。其中的標(biāo)準(zhǔn)房地價應(yīng)按房地坐落地區(qū)、房屋建筑情況并參酌當(dāng)?shù)匾话惴康鼗旌腺I賣價格分區(qū)、分類、分級評定。因此，當(dāng)時的城市房地產(chǎn)稅的計稅價值即是房地產(chǎn)市場價值或市場租金。除了房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅，征收土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等，也需要評估有關(guān)計稅價值為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考。

（六）征收價值

征收價值是為國家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。

美國雷利·巴洛維教授在《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)—不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中的下列一段描述，較好地說明了房地產(chǎn)的成本、售價、抵押價值、課稅價值、征收價值之間的聯(lián)系和區(qū)別：不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的一些重要概念，可以用一個經(jīng)營者花費5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花費20萬美元修建一幢辦公樓的例子來說明。這時他在他的財產(chǎn)中已投入25萬美元，表示投資成本的總和。當(dāng)他將該財產(chǎn)作為抵押貸款評估時，該財產(chǎn)只會有21萬美元的貸款價值，估稅員以13萬美元估定財產(chǎn)收稅價值。如果該財產(chǎn)所有者決定出售該財產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，他決定標(biāo)價30萬美元。然而，在他確實得到標(biāo)價以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財產(chǎn)正是某種公共項目所需要的，可以得到27．5萬美元的征收價值。上面這5個數(shù)字中，每一個數(shù)字都代表著一種經(jīng)濟(jì)價值的衡量，每一個數(shù)字都有一種解釋和合理性。

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