房地產(chǎn)估價師

（三）抵押價值（重要考點(diǎn)）

在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產(chǎn)的價值，貸款人希望在整個抵押期間，抵押房地產(chǎn)無論是在設(shè)立抵押權(quán)時的價值，還是隨著時間的流逝而變化直至實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時的價值，都要大于未償還的貸款余額，因?yàn)橹挥羞@樣才可能保障貸款收回。因此從理論上講，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價費(fèi)用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。（重要考點(diǎn)）

但在實(shí)際房地產(chǎn)抵押估價中，因在估價時尚難以明確設(shè)立抵押權(quán)的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務(wù)人是否如期償還，以及不如期償還時將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣的時間等估價所必要的前提條件，所以房地產(chǎn)抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產(chǎn)在估價時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價作業(yè)日期內(nèi)或者房地產(chǎn)估價師實(shí)地查看估價對象期間的某個日期（原則上為完成估價對象實(shí)地查看之日），假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。所謂估價作業(yè)日期，是指估價的起止日期，具體是自正式接受估價委托之日起至出具估價報告之日止的時間。此時的法定優(yōu)先受償款具體為假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。而為了彌補(bǔ)這種抵押價值評估的缺陷，保障貸款收回，要求房地產(chǎn)抵押估價包括“估價對象變現(xiàn)能力分析”，向估價報告使用者作“估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估”等提示。當(dāng)房地產(chǎn)的抵押價值小于未償還的貸款余額時，應(yīng)當(dāng)要求抵押人提供與不足的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)?；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)。（重要考點(diǎn)）

下列公式將有助于對抵押價值的正確理解：

抵押貨款額度=抵押價值*貨款成數(shù)

抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先權(quán)受償權(quán)下的價值-法定優(yōu)先受償數(shù)=未設(shè)立法定優(yōu)先權(quán)受償權(quán)下的價值-拖欠建設(shè)工程價款-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償數(shù)

再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先權(quán)受償權(quán)下的價值-拖欠建設(shè)工程價款-已抵押貨款余數(shù)/社會一般貨款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償數(shù)

可見，抵押價值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)“打折”或者扣除拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金后的“凈值”，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款下的“完全價值”。 （重要考點(diǎn)）

［例3-1］某商品住宅在建工程的建設(shè)用地面積25000㎡，擬建500套住宅，總建筑面積50000㎡，已完成總投資的80%。開發(fā)商以5000元/㎡的價格預(yù)售了其中100套，建筑面積共計10000㎡，預(yù)購人按房價的70%辦理了個人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為260萬元。開發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實(shí)際投入少200萬元。現(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為2000萬元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為65%。請求取該在建工程的再次抵押價值。

［解］該在建工程的再次抵押價值求取如下：

該在建工程的再次抵押價值=2000*（50000-10000）/50000-260-65%=1000（萬元）

例題1．某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為0．7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（  ）萬元。（2008年試題）

A．370

B．385

C．420

D．550

答案：B

解析：抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－法定優(yōu)先受償款=600－50=550萬元

抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數(shù)=550×0.7=385萬元。

易混點(diǎn)辨析1．問：法定優(yōu)先受償款與處分抵押房地產(chǎn)所得金額的概念有什么不同？劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金不是應(yīng)該屬于其它法定優(yōu)先受償款嗎？

答：法定優(yōu)先受償款與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十七條處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配款不是一個概念。一是法定優(yōu)先受償款中的“已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款”就不是處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配款。二是“訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價費(fèi)用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金”不屬于法定優(yōu)先受償款。處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配款中的支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款不是法定優(yōu)先受償款；劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金應(yīng)該屬于其它法定優(yōu)先受償款。

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