房地產(chǎn)估價師

（三）房地產(chǎn)區(qū)位的含義

 區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動而內(nèi)在化，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)區(qū)位（location）是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。

一宗房地產(chǎn)的位置，是指該宗房地產(chǎn)所在的地方，包括：①坐落—該宗房地產(chǎn)所在的具體地點（如門牌號等）。②方位—該宗房地產(chǎn)所在的方向和位置，特別是在所在區(qū)域（如城市、住宅小區(qū)、十字路口地區(qū)等）中的方向和位置。③距離—該宗房地產(chǎn)與有關(guān)場所（如市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府機關(guān)、同行業(yè)、工作地、居住地等）的遠近。④朝向—該宗房地產(chǎn)的建筑物正門或房間窗戶等正對著的方向。⑤樓層—當該宗房地產(chǎn)為某幢房屋中的某層、某套時，其所在的樓層。

一宗房地產(chǎn)的交通，是指進出該宗房地產(chǎn)的方便程度—通達性（accessibility），可分為從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性和從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性。用“可及性”表達由“外”到“內(nèi)”—“進來”的方便程度，用“便捷性”表達由“內(nèi)”到“外”—“出去”的方便程度，是為了更好地衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通。某些房地產(chǎn)由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內(nèi)的方便程度與由內(nèi)到外的方便程度是不同的。

一宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境和景觀，是指該宗房地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。（重要考點）其中，人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征（如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。

一宗房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施，是指該宗房地產(chǎn)外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。如果是該宗房地產(chǎn)內(nèi)部的配套設(shè)施，則屬于該宗房地產(chǎn)的實物因素?；A(chǔ)設(shè)施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施一般是指教育（如幼兒園、中小學(xué)）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施。

雖然任何資產(chǎn)在某一時點都有一個具體的位置，但房地產(chǎn)不可移動，其位置固定不變；其他資產(chǎn)可以移動，其位置能夠改變。因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的（不排除相同的商品在不同的購物環(huán)境中的售價不同）。“location，location and location"是西方認為的投資房地產(chǎn)的三大秘訣，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。
      （重要考點）當然，區(qū)位并不能代表房地產(chǎn)的一切，但它強調(diào)了區(qū)位對房地產(chǎn)的極端重要性—一般你能夠改變房地產(chǎn)除了區(qū)位以外的東西，但你改變不了房地產(chǎn)的區(qū)位，這就是為何區(qū)位對房地產(chǎn)如此重要的原因。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果它們的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等區(qū)位狀況不同，價值會有很大的不同。

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