房地產(chǎn)估價(jià)師

第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格的特征

房地產(chǎn)價(jià)格與機(jī)器設(shè)備等一般物品的價(jià)格既有相同之處，又有不同的地方。它們的相同之處是：①都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；②都有波動(dòng)，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格又與一般物品價(jià)格有所不同，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處，主要有下列5個(gè)：

（1）房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。這個(gè)特征顯而易見，不再論述。

（2）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)利。實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，權(quán)益狀況可能干差萬(wàn)別，甚至實(shí)物狀況好的，由于權(quán)益過(guò)小，如土地剩余期限很短，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭(zhēng)議，違法、違章建筑等，價(jià)格較低；相反，實(shí)物狀況差的，由于權(quán)益較大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，價(jià)格可能較高。因此，從這種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。故房地產(chǎn)估價(jià)與對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的調(diào)查了解和分析有密切關(guān)系是必然的。當(dāng)然，在估價(jià)中也不能忽視房地產(chǎn)的實(shí)物完好狀況對(duì)其價(jià)值的影響。

（3）房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。一般物品因?yàn)橄嗤暮芏啵嗷ブg容易比較，且價(jià)值不很大，所以價(jià)格形成時(shí)間通常較短。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二特性，相互之間難以比較，加上價(jià)值量大，人們?cè)诜康禺a(chǎn)交易時(shí)一般是十分謹(jǐn)慎的，所以房地產(chǎn)交易價(jià)格通常難以在短期內(nèi)達(dá)成。

（4）房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。一般的物品由于品質(zhì)相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時(shí)存在眾多的賣者和買者，其價(jià)格形成通常較客觀，不易受交易者的個(gè)別情況的左右。房地產(chǎn)由于不能搬到同一處進(jìn)行比較，具有獨(dú)一無(wú)二特性，要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，只有親自到實(shí)地查看，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個(gè)買者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個(gè)買者和一個(gè)賣者，所以，房地產(chǎn)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，并容易受買賣雙方的個(gè)別情況（如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng)）的影響。

（5）房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)因?yàn)閮r(jià)值，量大、壽命長(zhǎng)久，所以同時(shí)存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個(gè)市場(chǎng)。寫字樓、公寓、商場(chǎng)、旅館等類房地產(chǎn)，租賃甚至占主體地位。因此，房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是其本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價(jià)格，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格（也稱為買賣價(jià)格，通常簡(jiǎn)稱價(jià)格）；二是使用它一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià)的租金（也稱為租賃價(jià)格，通常簡(jiǎn)稱租金）。從而房地產(chǎn)價(jià)格也有廣義的價(jià)格（包括買賣價(jià)格和租賃價(jià)格）和狹義的價(jià)格（僅指買賣價(jià)格）。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價(jià)格，很少有租賃價(jià)格。

房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價(jià)格（相當(dāng)于本金），只要把握租金（相當(dāng)于利息）與資本化率或報(bào)酬率（相當(dāng)于利息率，通常簡(jiǎn)稱利率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價(jià)格和資本化率或報(bào)酬率，也可求得。具體的求取方法是收益法（該方法將在本書第八章詳細(xì)介紹）。

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