房地產(chǎn)估價(jià)師

1.A    2.A    3.C    4.B    5.B    6.A    7.B    8.D    9.A10.A

11.D    12.D    13.D    14.C    15.B    16.B    17.D    18.D    19.C    20.B

21.C    22.A    23.D 24.B    25.A    26.D    27.C    28.B    29.B    30.A

31.A    32.B    33.D    34.D    35.C    36.C    37.B    38.C    39.C 40.D

二、多項(xiàng)選擇題

1. ABDE    2.CD    3.ABD    4.AE    5.CD

6. ABCD    7.BCDE    8.AD    9.ACD    10. ABE

11. BC    12. ABCE    13. ABCE    14. ABDE    15. ABC

三、判斷題

1.√  2.×    3.√  4.×    5.×    6.×    7.√  8.x    9.×    10.×

11.×  12.×  13.×  14.√  15.×  16.√  17.  11  18.√  19.√  20.√

21.√  22.×  23.×  24.√  25.√  26.√  27.×  28.×  29.√  30.×

31.×  32.×  33.√  34.×  35.√  36.√  37.√  38. √  39.√  40.×

四、綜合分析題

1.C    2.C    3.B    4. ABD    5.ABD    6.B    7.A

8.C    9. AC    10.B    11. ABC    12.D    13.D    14.A

15．BD

解 析

一、單項(xiàng)選擇題

20.①計(jì)算土地增值額。土地增值額=65000萬(wàn)元- 35000萬(wàn)元=30000萬(wàn)元。②計(jì)算土地增值額占扣除項(xiàng)目金額比例。30000/35000= 85.71%，50%<85.71%<100%。③選擇適用公式。土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100010的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40% -扣除項(xiàng)目×5%= 30000 x40% - 35000×50/0 =10250（萬(wàn)元）。

23. 2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得稅按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人出租住房取得的收入，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

25.此題已嚴(yán)重過(guò)時(shí)。根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB 50137-2011)，城市建設(shè)用地包括居住用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地與廣場(chǎng)用地。新的標(biāo)準(zhǔn)中，只有“公用設(shè)施用  地”，無(wú)“市政公用設(shè)施用地”。

36.比例相對(duì)指標(biāo)是指同一現(xiàn)象總體相互聯(lián)系的各指標(biāo)之間對(duì)比的綜合指標(biāo)。該指標(biāo)的計(jì)算公一指標(biāo)值式為：

39.《擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。如果當(dāng)事人約定的定金比例超過(guò)了20%，并非整個(gè)定金條款無(wú)效，而只是超過(guò)部分無(wú)效。即160萬(wàn)元×20%=32萬(wàn)元的定金條款有效，適用“收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，也即雙倍返還定金：32 x2= 64（萬(wàn)元），加上多付的定金“48 - 32 =16”萬(wàn)元，共計(jì)80萬(wàn)元。

三、判斷題

22.自2011年1月28日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

四、綜合分析題

1．成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。按套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，各套?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e(m2)  =100 x0.25 =25 (m2)。其中，套內(nèi)封閉陽(yáng)臺(tái)面積6 m2，已包含在所購(gòu)住宅樓套內(nèi)建筑面積100 m2之中。因此，劉某所購(gòu)住宅的建筑面積=100m2 +25m2= 125 m2。

2．商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。2007年5月，房屋交付給劉某。因此，從2007年5月起計(jì)算。

3．房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應(yīng)辦理的是初始登記，然后再由劉某辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。

4．對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入一房屋原值一轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

5．收到房屋征收部門上報(bào)的征收補(bǔ)償方案后，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、環(huán)境資源保護(hù)、文物保護(hù)、財(cái)政、建設(shè)等有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?/p>

6．對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

7. 2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得稅按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人出租住房取得的收入，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。該套住宅出租年租金為30000元。每年應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅總和=30000×(10% +1.5% +4%)  =4650（元）。

8．作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收入給予的補(bǔ)償包括：①被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；②因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。針對(duì)“被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償”，征收李某房屋的補(bǔ)償額=100 x10000 =100（萬(wàn)元）。

9．房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收入或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

10.根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB 50137-2011)，一類居住用地是指設(shè)施齊全、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地。二類居住用地是指設(shè)施較齊全、環(huán)境良好，以多、中、高  層住宅為主的用地。三類居住用地是指設(shè)施較欠缺、環(huán)境較差，以需要加以改造的簡(jiǎn)陋住宅為主的用地，包括危房、棚戶區(qū)、臨時(shí)住宅等用地。

1 1．控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，規(guī)定性指標(biāo)一般包括以下各項(xiàng)：①用地性質(zhì)；②用地面積；③建筑密度；④建筑控制高度；⑤建筑紅線后退距離；⑥容積率；⑦綠地率；⑧交通出入口方位；⑨停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。指導(dǎo)性指標(biāo)一般包括以下各項(xiàng)：①人口容量；②建  筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求；③其他環(huán)境要求。

12.權(quán)責(zé)發(fā)生制是指凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，無(wú)論是否收付，都應(yīng)該作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用，計(jì)入利潤(rùn)表；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)該作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。甲公司2013年1月的利潤(rùn)年租金240萬(wàn)元+經(jīng)營(yíng)收入300萬(wàn)元一支出200萬(wàn)元（含稅費(fèi)）= 340.0萬(wàn)元。

13.甲公司用商業(yè)用房向銀行抵押貸款1500萬(wàn)元，屬于抵押貸款，非保證貸款、質(zhì)押貸款。中  期貸款是指貸款期限在1年（不含1年）以上5年以下（含5年）的貸款，借款期限為3年，屬于中期貸款。自營(yíng)貸款是指貸款人以合法方式籌集資金、自主發(fā)放的貸款，風(fēng)險(xiǎn)由貸款人承擔(dān)，并由貸款人收回本金和利息。

14.定值保險(xiǎn)的特征：以保險(xiǎn)合同雙方事先約定的保險(xiǎn)價(jià)值為賠償計(jì)算依據(jù)。如果保險(xiǎn)事故造  成保險(xiǎn)標(biāo)的滅失或者價(jià)值全部損失，則無(wú)論該保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際損失如何，保險(xiǎn)人都應(yīng)按保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)金額全額支付，不必重新估價(jià)。如果保險(xiǎn)事故僅造成保險(xiǎn)標(biāo)的部分損失，則只需確定損失的比例，該比例與保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)金額的乘積，即為保險(xiǎn)人應(yīng)支付的賠償金額。

15.消除危險(xiǎn)是指消除對(duì)權(quán)利人的人身或財(cái)產(chǎn)所造成的危險(xiǎn)。賠償損失是指以一定量的金錢對(duì)他人所受損害加以賠償。

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