房地產(chǎn)估價(jià)師

（二）交通

出行的便捷、時(shí)耗等交通方便程度直接影響房地產(chǎn)價(jià)格。交通因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，可分為出入可利用的交通工具、道路狀況、交通管制情況、停車(chē)方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。下面主要講一下開(kāi)辟新的交通線路和交通管制情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

開(kāi)辟新的交通線路，例如開(kāi)通公共汽車(chē)、建成地鐵或輕軌，可以改善沿線地區(qū)特別是站點(diǎn)周?chē)貐^(qū)的交通條件，從而會(huì)使相關(guān)房地產(chǎn)升值。但由于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)對(duì)交通的依賴(lài)程度也不同，從而受影響的程度不同。從時(shí)間上看，開(kāi)辟新的交通線路對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要在立項(xiàng)之后、建成之前，建成之后對(duì)房地產(chǎn)的升值作用一般會(huì)停止。從空間上看，離站點(diǎn)越遠(yuǎn)所受的影響越小。但如果離站點(diǎn)過(guò)近，尤其是住宅，由于人流增加導(dǎo)致的喧鬧以及交通工具運(yùn)行的噪聲等，也有一定的負(fù)面影響。

某些房地產(chǎn)所處的位置看起來(lái)交通方便，而實(shí)際上并不方便，這可能是受到了交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的交通管制，主要有在所有時(shí)間或某段時(shí)間禁止所有車(chē)輛或某類(lèi)車(chē)輛通行，實(shí)行單行道，禁止掉頭、左拐彎等。交通管制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。對(duì)于某些類(lèi)型的房地產(chǎn)來(lái)講，實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)值，但對(duì)于另一些類(lèi)型的房地產(chǎn)來(lái)講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車(chē)通行，可以減少噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)值。

（三）周?chē)h(huán)境和景觀

影響房地產(chǎn)價(jià)格的周?chē)h(huán)境和景觀因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周?chē)奈锢硇誀钜蛩睾腿宋臓顩r因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

1．大氣環(huán)境

大氣就是空氣，是人類(lèi)賴(lài)以生存、片刻也不能缺少的物質(zhì)?？諝赓|(zhì)量的好壞，對(duì)人體健康十分重要。房地產(chǎn)所處地區(qū)的空氣中是否有難聞氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。尤其是化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠、垃圾站、公共廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低。

2．水文環(huán)境

地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對(duì)其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響。如靠打水井來(lái)解決飲水的地區(qū)，地下水的質(zhì)量或其受到的污染程度，對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有更大的影響。

3．聲覺(jué)環(huán)境

汽車(chē)、火車(chē)、飛機(jī)、工廠、人群（如周?chē)欠裼修r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)）等，都可能形成噪聲。對(duì)于住宅、旅館、辦公、學(xué)校、科研等類(lèi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。

4．視覺(jué)環(huán)境

房地產(chǎn)周?chē)卜诺臇|西是否雜亂，例如電線桿、廣告牌、標(biāo)示牌等的豎立狀態(tài)和設(shè)計(jì)是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

5．衛(wèi)生環(huán)境

清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。

6．人文環(huán)境

中國(guó)有句老話(huà)：“近朱者赤，近墨者黑”。人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征（如職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（如犯罪率）等。聲譽(yù)好、居民素質(zhì)高、生命財(cái)產(chǎn)均安全地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然高于其他地區(qū)。

此外，房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率（或綠化覆蓋率）、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境和景觀狀況，它們的高低、大小對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。

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