房地產(chǎn)估價(jià)師

2．距離

距離是目前用于衡量房地產(chǎn)區(qū)位好壞最常見、最簡單的指標(biāo)。一宗房地產(chǎn)與重要場所，如市中心、汽車客運(yùn)站、火車站、機(jī)場、碼頭、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)、工作地、居住地等的遠(yuǎn)近，對(duì)其價(jià)格有較大影響。由于工作、居住、就學(xué)、購物、就醫(yī)等的需要，人們通常希望居住地與工作地近一些，同時(shí)還要便于就學(xué)、購物、就醫(yī)等。因此，一般地說，距離越近的房地產(chǎn)，價(jià)值越高。

距離可進(jìn)一步分為空間直線距離、交通路線距離、交通時(shí)間距離、經(jīng)濟(jì)距離來認(rèn)識(shí)?？臻g直線距離是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)（如山地城市），它往往會(huì)失去意義。交通路線距離是指通過道路等來連接的距離，有時(shí)受路況（包括路面、交通流量等狀況）、交通管制等的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但可及性、便捷性可能并不好，特別是在時(shí)間對(duì)人們?cè)絹碓綄氋F的情況下。交通時(shí)間距離從理論上講更為科學(xué)，但在實(shí)際中往往被誤用而產(chǎn)生誤導(dǎo)，原因是測量所用的交通工具、所處時(shí)段不能反映真實(shí)的交通時(shí)間情況。例如，大城市的某些房地產(chǎn)廣告所稱的商品房交通方便、15分鐘車程即可到達(dá)，可能是在交通流量很小的夜間、用速度很快的高級(jí)小轎車測量的，而對(duì)于依靠公共汽車上下班的購房者來說，在上下班時(shí)段可能需要l小時(shí)才能到達(dá)。因此，在使用交通時(shí)間距離時(shí)，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對(duì)應(yīng)的交通工具和出行時(shí)段來測量。另外，有些房地產(chǎn)雖然來往所需的交通時(shí)間較短，但要經(jīng)過較高收費(fèi)的道路、橋梁或隧道等，這樣即使節(jié)省了交通時(shí)間，但可能并不經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)距離是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

3．朝向

對(duì)于住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光；中國處在北半球，南向是陽光最充足的方位，一般認(rèn)為“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)住宅的朝向應(yīng)盡量細(xì)化后予以分析，例如分為南北向、南向、東南向、西南向、東西向、東向、西向、東北向、西北向、北向。

4．樓層

當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，所在樓層是重要的位置因素，因樓層影響到采光、視野（或景觀）、空氣潔凈、噪聲、室內(nèi)溫度、便捷、自來水潔凈（是否有通過水箱、水池等供水的二次污染）、安全，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)，地上一層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等。住宅樓層的優(yōu)劣通常是按照總樓層數(shù)和有無電梯來區(qū)分。一般地說，沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較劣。有電梯的中高層住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣。

對(duì)于某一層商業(yè)用房而言，樓層是極其重要的位置因素。例如，商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價(jià)格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一般不到地上一層價(jià)格或租金的60%。

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