房地產(chǎn)估價師

十三、起價、標(biāo)價、成交價和均價

起價、標(biāo)價、成交價和均價是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。

起價是指銷售商品房的最低價格。這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房的價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。

標(biāo)價也稱為報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。一般情況下，買賣雙方會圍繞著這個價格進行討價還價，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比這個價格低的價格成交。

成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。

均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標(biāo)價的平均價格和成交價的平均價格。成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。

十四、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價

評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競價的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價的競買人或者表示以該最高價買受的優(yōu)先購買權(quán)人的買賣方式。

房地產(chǎn)拍賣活動中的評估價，一般是指為人民法院或者有關(guān)當(dāng)事人確定拍賣保留價提供參考，對擬拍賣的房地產(chǎn)的市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結(jié)果。此外，房地產(chǎn)拍賣活動中還有一種評估價，即為競買人確定最高出價提供參考，對拍賣房地產(chǎn)的投資價值或市場價值進行分析、測算和判斷的結(jié)果。

保留價也稱為拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。拍賣標(biāo)的無保留價的，拍賣師應(yīng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達到保留價時，該應(yīng)價不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。（重要考點）在有保留價拍賣中，保留價通常是有關(guān)當(dāng)事人參照評估價或者市價確定的。人民法院對被查封房地產(chǎn)的拍賣均是采取有保留價拍賣的方式?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。”（重要考點）

起拍價也稱為開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標(biāo)的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價，直到最后由出價最高者獲得。減價拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標(biāo)的的最高起拍價，然后逐次喊出逐步降低的價格，直至有競買人表示接受而成交。增價拍賣是一種常見的叫價方式。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價。（重要考點）應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。

成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。在有保留價拍賣中，最高應(yīng)價不一定成為成交價，只有在最高應(yīng)價高于或等于保留價的情況下，該最高應(yīng)價才成為成交價。（重要考點）1987年12月1日，中國首次以拍賣方式出讓的一塊土地的底價為200萬元，最后成交價為525萬元。

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