房地產(chǎn)估價(jià)師

十二、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格

現(xiàn)實(shí)中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格之說?，F(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時(shí)）進(jìn)行商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。無論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，價(jià)款支付方式又有在交易達(dá)成后立即或在短期內(nèi)一次性付清、按約定在未來某個(gè)日期一次性付清和分期支付等，因此形成了多種組合形式，歸納為下表

房地產(chǎn)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格。房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀可能是一塊準(zhǔn)備建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一項(xiàng)在建工程，也可能是建筑物已建造完成的房地產(chǎn)；當(dāng)為建筑物已建造完成的房地產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格（含土地價(jià)格）。房地產(chǎn)的期貨價(jià)格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見的是期房?jī)r(jià)格（含土地價(jià)格）。期房?jī)r(jià)格是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的價(jià)格。

在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）的情況下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)（如有可能不能按期建成，甚至出現(xiàn)“爛尾”，或者實(shí)際交付的品質(zhì)比預(yù)售時(shí)約定的差），所以，期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系是：（重要考點(diǎn)，每年會(huì)以單選或判斷題型出現(xiàn)）

例題4．某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買的，購(gòu)買總價(jià)為50萬元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5．58%。則下列說法中正確的有（?。?。（2006年試題，2003、2004年相關(guān)試題）

A．該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

B．該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元

C．該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元

D．該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元

E．該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

答案：ABD

易混淆點(diǎn)辨析4．2007年的一道單選題：某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為（?。┰?m2。對(duì)于教材中的公式，要活學(xué)活用，不能機(jī)械的去記公式。教材中給出的例題某期房尚有1年時(shí)間竣工，此題給出的條件是某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用，那么對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)來說，第一年和第二年的收益價(jià)值是不同的。做這樣的題建議畫現(xiàn)金流量圖，把估價(jià)時(shí)點(diǎn)標(biāo)注出來，再把各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)標(biāo)注清楚，這樣不容易搞錯(cuò)。

期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

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