房地產(chǎn)估價師

房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。下面分別對這幾個方面對房地產(chǎn)價格的影響予以分析說明。

（一）位置

位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向，當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時，所處的樓層也是位置因素。在房地產(chǎn)價格影響因素中，判定一個因素是否屬于區(qū)位因素，可以把實際上不可移動的房地產(chǎn)想像成動產(chǎn)那樣是可以移動的，然后假設(shè)移動它。如果房地產(chǎn)移動之后會發(fā)生變化的因素，就屬于區(qū)位因素；反之，就不屬于區(qū)位因素。（重要考點）

易混淆點辨析1．

問： “判定一個因素是否屬于區(qū)位因素，可以把實際上不可移動的房地產(chǎn)想象成動產(chǎn)那樣是可以移動的…….反之就不屬于區(qū)位因素”，樓層在建筑物移動后不應(yīng)該發(fā)生變化吧？所以我認(rèn)為樓層不應(yīng)該是區(qū)位因素，這樣理解對嗎？

答：對一棟樓而言，樓層的確不是區(qū)位狀況因素，對于其中的一套單元呢？

1．方位

分析一宗房地產(chǎn)的方位，先是看該宗房地產(chǎn)在某個較大區(qū)域中的位置，例如由于風(fēng)向、水流等原因，該宗房地產(chǎn)是位于城市的上風(fēng)、上游地區(qū)還是下風(fēng)、下游地區(qū)。由于自然、歷史等原因，一些城市形成了所謂的不同特色區(qū)域，例如過去的北京城有東貴、西富、南賤、北貧之說，成都市有西貴、南富、東窮、北匪之說，因此，區(qū)位還包括房地產(chǎn)是位于其中的“高貴”地區(qū)還是“貧賤”地區(qū)。一般地說，位于上風(fēng)、上游、“高貴”地區(qū)的房地產(chǎn)價格，高于位于下風(fēng)、下游、“貧賤”地區(qū)的房地產(chǎn)價格。

其次是看該宗房地產(chǎn)在某個較小區(qū)域中的位置，例如某宗房地產(chǎn)是位于十字路口的拐角時，則它是位于該十字路口的哪個角，是西北角、東北角還是西南角、東南角。中國由于處在北半球的地理位置，對于位于十字路口拐角處的房地產(chǎn)來說，如果不考慮周圍的情況，其價格高低通常依次為西北角、東北角、西南角、東南角。

類似的還有某宗房地產(chǎn)是位于一條街道、一條水流或一個山坡的某一側(cè)時，則它是位于該街道、水流或山坡的哪一側(cè)。有資料表明，同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)，因位于向陽面與背陽面的不同，價格有所差異。因為這能夠左右行人往來的多寡，從而影響顧客的多少，間接影響收益的高低。例如，據(jù)美國南部商業(yè)區(qū)同一街道地價調(diào)查的結(jié)果，通常背陽面的地價高于向陽面的地價二至三成。中國臺灣地區(qū)臺北市的情況，據(jù)一些熟悉地價的人士表示及就常理判斷，向陽、背陽對地價必然有影響，其間的相對關(guān)系與美國相近。但在寒冷地區(qū)，向陽、背陽對地價的影響可能相反，向陽面的地價一般要高于背陽面的地價。中國古代稱江河以南是陰，江河以北是陽；山南是陽，山北是陰。對于東西走向的街道、水流來說，位于北側(cè)的房地產(chǎn)價格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價格。對于位于山坡地的房地產(chǎn)來說，位于南坡的房地產(chǎn)價格通常高于位于北坡的房地產(chǎn)價格。農(nóng)地中的坡地，陰坡地與陽坡地的價格差異更加明顯。

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