房地產(chǎn)估價(jià)師

五、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類

按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類。收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或者其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。

在實(shí)際估價(jià)中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該宗房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫字樓目前尚未租出而空置著，沒有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。因?yàn)橥惖墓⒑蛯懽謽谴罅看嬖谥鲎猬F(xiàn)象在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，該尚未租出的公寓和寫字樓的收益可以通過“市場法”來求取。收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。

六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類

房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、營業(yè)和自用四種，相應(yīng)地可把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、營業(yè)的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)四類。

有的房地產(chǎn)既可以銷售，也可以出租或營業(yè)，如商店、餐館。有的房地產(chǎn)可以出租或銷售，也可以自用，如公寓、寫字樓。有的房地產(chǎn)主要是營業(yè)，如旅館、影劇院。有的房地產(chǎn)主要是自用，如行政辦公樓、學(xué)校、特殊廠房。

這種分類對于選用估價(jià)方法是很有用的。例如，可銷售的房地產(chǎn)可以采用市場法估價(jià)；出租或營業(yè)的房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價(jià)。

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