房地產(chǎn)估價(jià)師

四、按權(quán)益狀況劃分的種類(lèi)（重要考點(diǎn)）

按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可把房地產(chǎn)分為下列20類(lèi)：

（1）“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。這是中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下單位和個(gè)人的房地產(chǎn)權(quán)利最充分的一種房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的商品房。這里所講的“干凈”，是指房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒(méi)有出租，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拖欠建設(shè)工程價(jià)款），未被查封，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確等等，下同。（重要考點(diǎn)）

（2）“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的以房改成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房。

（3）“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)。包括“干凈”的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的房地產(chǎn)，“干凈”的農(nóng)村村民住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

（4）共有的房地產(chǎn)。又可分為按份共有的房地產(chǎn)和共同共有的房地產(chǎn)。共有與單獨(dú)所有相比，是單個(gè)共有人不能自作主張，其權(quán)利要受其他共有人的制約，包括：①處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。②按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。③因共有的房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人承擔(dān)連帶債務(wù)，除非法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債務(wù)關(guān)系。④對(duì)共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。⑤共有人按照約定管理共有的房地產(chǎn)；沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

（5）有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。典型的是以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。這種產(chǎn)權(quán)的住房可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?，F(xiàn)在提倡原按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房補(bǔ)足到房改成本價(jià)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。

（6）有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)，也稱(chēng)為帶租約的房地產(chǎn)、出租人權(quán)益。

（7）設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，例如允許他人通行，《物權(quán)法》稱(chēng)之為“供役地”。

（8）設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱(chēng)為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位。

（9）有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”2002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋?zhuān)?002316號(hào)）規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。”

（10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》（2001年8月15日建設(shè)部令第98號(hào)發(fā)布）第八條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。

（11）被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

（12）開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。例如，沒(méi)有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或者《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)。

（13）房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。

（14）臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。又可分為未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑。

（15）違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。

（16）房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益，例如承租的公有住宅。

（17）地役權(quán)。

（18）房地產(chǎn)的抵押權(quán)。

（19）房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。又可分為地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)。例如，可在其上加蓋房屋或者樹(shù)立廣告牌的屋頂，可在其上做廣告的外墻面，地面為公共綠地或者公園的地下商場(chǎng)，地鐵站內(nèi)的地下商店。

（20）房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。某些包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)，例如包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的汽車(chē)加油站，根據(jù)估價(jià)目的，有時(shí)需要評(píng)估其包含無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的價(jià)值，有時(shí)需要評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，或者將其中的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值從房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。

例題8．從權(quán)益的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（      ）等。（2005年試題）

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

C．有租約限制的房地產(chǎn)

D．未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)

E．共有的房地產(chǎn)

答案：BCE

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