房地產(chǎn)估價師

建設(shè)用地使用權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按照取得方式，建設(shè)用地使用權(quán)可分為出讓的建設(shè)用地使用權(quán)、劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)和其他建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)實質(zhì)上是利用空間的權(quán)利，可稱為空間利用權(quán)或空間權(quán)（airrights）。（重要考點）《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”因此，一宗土地的空間，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。例如，國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時可以將受讓人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下l0m至地上80m的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20m至地下40m的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場。更常見、更典型的是“沒有分?jǐn)偟耐恋孛娣e”的建設(shè)用地使用權(quán)，例如，一個地面為公共綠地或者公園的地下商場，一個建造在公共道路、公共汽車停車場或者火車站上的商場、寫字樓等。與此相似，取得一定范圍內(nèi)的空間的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有了獨立的經(jīng)濟(jì)價值。例如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂出售給他人加蓋房屋，或者作為合作條件與出資加蓋房屋的一方分成加蓋完成后的房屋，將屋頂或外墻面出售或者出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地下停車場，等等。

例題4．屋外或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于動用（?。┑男袨?。

A．宅基地所有權(quán)

B．空間利用權(quán)
 
C．地役權(quán)

 D．建筑物相鄰關(guān)系

答案：B

宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

土地承包經(jīng)營權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)都屬于土地使用權(quán)。

地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。（重要考點）最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)具體稱為通行地役權(quán)。例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個東門，為了解決本單位職工上下班通行方便，想開一個西門，但必須借用乙單位的道路通行。于是，甲乙兩單位約定，甲單位向乙單位支付使用費，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。此時，乙單位提供通行的土地稱為供役地，甲單位的土地稱為需役地。具體的地役權(quán)還有排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)等。

例題5．地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（?。?002年試題)

答案：錯

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