房地產(chǎn)估價師

（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義
    房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利（rights）、利益（interests）和好處（benefits）。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：①房地產(chǎn)的各種權(quán)利。例如，所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。②受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。同一宗房地產(chǎn)上可能同時存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，例如，設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)。③受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利。例如，城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率。等的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封從而其處分受到限制。④房地產(chǎn)的額外利益或收益。例如，屋頂（也稱為樓頂、屋蓋）或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取收入。（重要考點）
    例題2．權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的部分，包括（?。?。（2002年試題)
    A．權(quán)利
    B．權(quán)力
    C．利益
    D．收益
    E．毛利潤
    答案：ACD
    以房地產(chǎn)權(quán)利的種類為例，中國目前主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，中國的土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)等多種。
    房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)（該部分通常為單獨所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有）、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)（該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有）和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。（重要考點）
    易混點辨析1．請問：（1）房地產(chǎn)所有權(quán)分類中的單獨所有與建筑物區(qū)分所有權(quán)中的“專有部分所有權(quán)”的區(qū)分是什么？（2）房地產(chǎn)所有權(quán)分類中的按份共有與建筑物區(qū)分所有權(quán)中的“專有部分以外的共有部分持份權(quán)”有何區(qū)別？（3）房地產(chǎn)所有權(quán)分類中的共同共有與建筑物區(qū)分所有權(quán)中的“因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)”有何區(qū)別？
    答：（1）建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合權(quán)利，包含其專有部分的所有權(quán)和共有部分的持份權(quán)和成員權(quán)；單獨所有權(quán)是單一權(quán)利，指個人獨享所有權(quán)，沒有共有部分的持份權(quán)和成員權(quán)。（2）簡單地說，房地產(chǎn)所有權(quán)分類中的按份共有權(quán)指共有權(quán)這一單一權(quán)利種類的一種形式；而建筑物區(qū)分所有權(quán)中的“專有部分以外的共有部分持份權(quán)”是建筑物區(qū)分所有權(quán)中這一復(fù)合權(quán)利種類的其中一種權(quán)利。（3）道理同2?？深愅?。
    例題3．房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和（    ）三種。
    A．建筑物區(qū)分所有權(quán)
    B．建筑物區(qū)分共有權(quán)
    C．建筑物區(qū)分共用權(quán)
    D．私有權(quán)
    答案：A

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