房地產估價師

三、壽命長久

壽命長久特性也稱為耐久性，對于土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。盡管土地可能塌陷、被洪水淹沒或者發(fā)生荒漠化、鹽漬化等，但它在地球表面所標明的場所、作為空間是永存的。實際上，人們對土地只要給予適當保護，土地的生產力或利用價值一般不會喪失，能夠一次又一次地被反復利用。而其他物品，都會在使用中磨損，經過一定期限或者較長久的使用之后，最終會報廢，喪失使用價值。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。

由于壽命長久，房地產可以給其所有者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，例如在中國通過出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。建設用地使用權期間屆滿，除了住宅建設用地使用權自動續(xù)期之外，非住宅建設用地使用權人未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無償收回。對此點的認識在房地產估價上具有重要的意義，例如，坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產，可能由于土地使用期限較短而價值較低。另外，對于耕地來說，如果采用一種會破壞土壤肥力的方式耕作，或不注意環(huán)境保護，土地也有“毀滅”的可能。

四、供給有限（重要考點）

土地是大自然的產物，人工生產不出來，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性被稱為有限性、不可再生性、不增性。但是對于狹義的土地（可用的陸地）來說，如果地價高到一定的程度，可以吸引人們移山填海或者將荒漠改造為良田，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等國家，都有填海造地的大量實例。例如，日本的關西機場就是用填海的方式建成的。即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對于現(xiàn)存的土地數(shù)量是微不足道的。由于土地不能增加，特別是區(qū)位較好的土地供給有限，導致了建筑物特別是區(qū)位較好的建筑物數(shù)量也是有限的。

房地產的供給有限特性，使得房地產具有獨占性。一定區(qū)位特別是好區(qū)位的房地產被人占用之后，占用者可以獲得生產或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景（如海水、陽光、沙灘），或者可以支配相關的自然資源和生產力。在市場經濟中，除了占用者之外，他人除非支付相當?shù)拇鷥r，否則無法享有。進一步來看，房地產具有供給有限的特性，本質上還不在于土地總量不能增加。目前，相對于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。如果沒有不可移動特性，土地總量不能增加就沒有這么重要。因此，房地產具有供給有限特性，主要是因為房地產的不可移動特性造成了房地產供給不能集中于一處。這是房地產供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，例如向郊區(qū)擴展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如增加容積率或建筑高度、建筑密度。但這些又要受到耕地保護、環(huán)境保護、交通等基礎設施條件（包括容量）、城鄉(xiāng)規(guī)劃、資金、建筑技術等的約束。

易混點辨析1．在房地產的特性中，書上講：“房地產具有供給有限特性，主要是因為房地產的不可移動特性造成了房地產供給不能集中一處。這是房地產供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。”請問：這里指的“最主要區(qū)別”應該是指房地產的供給有限特性？還是不可移動特性？

答：是指房地產的供給有限特性。

例題3．房地產的（    ）特性，使得房地產具有獨占性。

A．不可移動    

B．供給有限    

C．價值量大     

D．用途多樣

答案：B

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