房地產(chǎn)估價師

二、獨一無二（重要考點）

獨一無二特性也稱為獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來的汽車、電視機等產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨特之處，如同沒有兩個完全相同的人那樣，沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物可能一模一樣，但由于它們的位置、朝向、地形、地勢、周圍環(huán)境和景觀等的不同，該兩宗房地產(chǎn)實質上也是不相同的。

房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受個別因素的影響。此外，盡管有樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對象實地觀察、感受或體驗，房地產(chǎn)估價也必須到估價對象實地查看。

值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨一無二特性，但一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價的替代原則（見本書第五章第六節(jié)）及估價方法之一的市場法（見本書第六章）正是基于這一點。

例題2．房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了（?。＃?007年試題）（2003年相關試題）

A．難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B．房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C．房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D．房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E．房地產(chǎn)價值量大

答案：ABCD

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