房地產(chǎn)估價師

二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

（一）成交價格

成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易—買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實(shí)，是個別價格，通常隨著交易者的財力、動機(jī)、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。
 
理解成交價格，應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：

（1）賣價也可稱為供給價格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意接受的最低價格（簡稱最低賣價），買者的出價必須高于這個最低價格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價格之上越高越好。

（2）買價也可稱為需求價格，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意支付的最高價格（簡稱最高買價），賣者的要價必須低于這個最高價格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價格之下越低越好。

（3）賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)最高買價高于或等于最低賣價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價、最高買價、成交價三者的關(guān)系為：最高買價≥成交價≥最低賣價（重要考點(diǎn)）
      
例題2．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格（?。┵u者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。（2003年試題）

A．高于

B．等于

C．低于

D．不高于

E．不等于

答案：AB

成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價格。嚴(yán)格地說，正常成交價格的形成條件有以下7個：（重要考點(diǎn)）

①公開市場。

②交易對象本身具備市場性。

③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，即他們都應(yīng)是價格的被動接受者，其中的任何一個買者或賣者對價格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。

④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。

⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱為“經(jīng)濟(jì)人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價格不受任何一方感情沖動的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。

⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場行情。

⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長的時間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。

成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價分為招標(biāo)成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。招標(biāo)成交價是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，掛牌成交價是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。在目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會降低地價。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報價，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報價最高者，所以有一定的抑制地價的作用，但主要以投標(biāo)報價高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價的作用。拍賣出讓方式由于“價高者得”，所以最能抬高地價。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價最高。（重要考點(diǎn)）造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。

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