房地產(chǎn)估價(jià)師

5．土壤
這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。土壤受到污染的土地，由于需要處理費(fèi)用，土地價(jià)格會(huì)降低；房屋所在土地的土壤如果受到污染，房?jī)r(jià)會(huì)降低。酸性土壤對(duì)混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。這些問題盡管目前在技術(shù)上都能解決，但無形中要增加房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)過程中的成本，同樣會(huì)降低地價(jià)或房?jī)r(jià)。

肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長(zhǎng)、繁殖所需要的養(yǎng)分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。肥力對(duì)于農(nóng)業(yè)是極為重要的，但對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)并不重要，因此肥力這個(gè)因素主要是影響農(nóng)地價(jià)格。對(duì)于農(nóng)地而言，顯而易見，土地肥沃，地價(jià)就高；相反，土地貧瘠，地價(jià)就低。在影響農(nóng)地價(jià)格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區(qū)，肥力對(duì)地價(jià)的決定作用越大。在考慮肥力與農(nóng)地價(jià)格的關(guān)系時(shí)應(yīng)注意，肥力這個(gè)概念本身較模糊，不很精確。一般地說，肥力是一個(gè)綜合性因素，是對(duì)植物生長(zhǎng)、繁殖所必需的因素或栽培植物所必需的條件的總括。這些因素和條件有：日光、熱量、水分、空氣和植物養(yǎng)料。也有人用土壤的松硬、深淺、濕度、溫度等來衡量土地的肥力。因此，土地是否肥沃，雖然一般人都能感覺到，但非農(nóng)業(yè)土壤專家是很難作出準(zhǔn)確判斷的。肥力也不單純是個(gè)技術(shù)問題，更是個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，因?yàn)榉饰只虿环饰忠彩窍鄬?duì)于一定的農(nóng)作物而言的。對(duì)于某種農(nóng)作物來說是肥沃的土地，可能對(duì)于另一種農(nóng)作物來說并不肥沃。

6．地基

地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性、地下水位等。地基的承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。不同的地塊，承載力可能不同。對(duì)于農(nóng)地來說，由于一般情況下土地的承載力都能滿足要求，所以通常不考慮承載力這個(gè)因素。但對(duì)于建設(shè)用地，特別是對(duì)于城市建設(shè)用地來說，地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響較大，尤其在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下更是這樣。

對(duì)于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高；反之，地價(jià)則低。但不同的建筑物，如平房、多層建筑、高層建筑，對(duì)土地承載力有不同的要求，因此承載力對(duì)地價(jià)的影響程度也有所不同。

現(xiàn)代建筑技術(shù)進(jìn)步在一定程度上可以克服不良土壤及地基狀況造成的土壤污染、地基承載力小、不穩(wěn)定等問題，因此，地價(jià)與土壤及地基狀況關(guān)系的實(shí)質(zhì)，是土壤及地基狀況的好壞決定著開發(fā)建設(shè)成本的高低。建造同樣的建筑物，土壤及地基狀況好的土地，需要的地基加固處理等費(fèi)用低，從而地價(jià)高；相反，則地價(jià)低。不同地震烈度的建筑抗震設(shè)防要求，也可以說明這個(gè)問題。這些通過假設(shè)開發(fā)法可以清楚地看出。

7．土地條件
一宗土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，對(duì)其價(jià)格的影響是顯而易見的：“七通一平”土地的價(jià)格，要高于“五通一平”土地的價(jià)格；“五通一平”土地的價(jià)格，要高于“三通一平”土地的價(jià)格。
 
（二）建筑物實(shí)物因素（重要考點(diǎn)）
1．建筑規(guī)模
建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。規(guī)模過小或過大，都會(huì)降低其價(jià)值。但要注意不同用途、不同地區(qū)，對(duì)建筑規(guī)模的要求是不同的。
2．外觀
建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形方面會(huì)讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想的，則價(jià)格就低。
3．建筑結(jié)構(gòu)
對(duì)建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。因此，不同結(jié)構(gòu)的建筑物的價(jià)值會(huì)有所不同，特別是在地震多發(fā)地區(qū)。例如，磚混結(jié)構(gòu)的價(jià)值一般要高于磚木結(jié)構(gòu)的價(jià)值，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的價(jià)值一般要高于磚混結(jié)構(gòu)的價(jià)值。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價(jià)一般不同，這通常也會(huì)反映到其價(jià)值上來。

相關(guān)輔導(dǎo)：
2010年房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法第四章精選講義8
2010年房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)考證打印時(shí)間匯總
專家解析房產(chǎn)估價(jià)師歷年考試及學(xué)習(xí)方法
2010年房產(chǎn)估價(jià)師本周課程套餐4折優(yōu)惠

（責(zé)任編輯：）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)