房地產(chǎn)估價(jià)師

二、實(shí)物因素（重要考點(diǎn)）

（一）土地實(shí)物因素

1．土地面積

兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋?，如果面積相差較大，它們的單位價(jià)格會有高低差異。一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，單位價(jià)格較低。但在特殊情況下也可能有例外，面積狹小的土地卻有很高的價(jià)格。例如，若某塊土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸蟠筇岣呦噜復(fù)恋氐睦脙r(jià)值，則該塊土地的擁有者可能會以居奇的心態(tài)，待價(jià)而沽，而相鄰?fù)恋氐膿碛姓邽榍笃渫恋啬艿玫接行Ю茫瑒t可能不惜以高價(jià)取得該塊土地。

地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系又是可變的。一般地說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。例如，某地方房地產(chǎn)市場如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)，較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的單位價(jià)格會高于較小面積土地的單位價(jià)格。相反，如果某地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的單位價(jià)格與較小面積土地的單位價(jià)格，差異不會很大。

2．土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，對地價(jià)也有一定的影響。形狀規(guī)則的土地，主要是指正方形、長方形（但長寬的比例要適當(dāng)）的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規(guī)則的土地，其價(jià)格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用，多采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價(jià)的影響。

3．地形

由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本、利用價(jià)值或者景觀等，從而影響其價(jià)格。一般地說，平坦的土地，價(jià)格較高；高低不平的土地，價(jià)格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

4．地勢

在其他條件相同時(shí)，地勢高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格，因?yàn)榈貏莸筒粌H下雨時(shí)容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性（即要被看得見）。氣勢、可視性對于寫字樓都很重要，可視性對于商鋪很重要。

把地勢與當(dāng)?shù)氐慕邓拷Y(jié)合起來，可以較好地看到地勢對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就大。

相關(guān)輔導(dǎo)：
2010年房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法第四章精選講義6
2010年房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)考證打印時(shí)間匯總
專家解析房產(chǎn)估價(jià)師歷年考試及學(xué)習(xí)方法
2010年房產(chǎn)估價(jià)師本周課程套餐4折優(yōu)惠

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁