房地產(chǎn)估價(jià)師

九、難以變現(xiàn)（重要考點(diǎn)）

難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，稱為變現(xiàn)能力弱。

房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無二、價(jià)值量大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí)，通常要以一定幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)；有時(shí)即使作了一定幅度的降價(jià)，在短期內(nèi)也可能找不到買者。值得注意的是，這里只是講一定幅度的降價(jià)，沒有講無限度地降價(jià)。從理論上講，沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。只要價(jià)格低到一定程度，總會(huì)有人購(gòu)買。另外，對(duì)于房地產(chǎn)持有人來說，有時(shí)可以采取房地產(chǎn)抵押貸款的辦法來解決所需資金問題。

不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：

①該宗房地產(chǎn)的通用性。所謂通用性，通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說，通用性越差的房地產(chǎn)，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱。例如，廠房通常比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。

②該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。所謂獨(dú)立使用性，通俗地說就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果大門封閉，便難以出人。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力就越弱。

③該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。一般地說，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購(gòu)買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱。例如，大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

④該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個(gè)球道，高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞，工廠的一個(gè)車間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價(jià)值越大的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力越弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。

⑤該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度。一般地說，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。

⑥該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力就越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內(nèi)的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。

⑦該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，變現(xiàn)能力就越弱。例如，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期比在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期的變現(xiàn)能力弱。

例題4．下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是（?。?。
 
A．用途專業(yè)的房地產(chǎn)

B．價(jià)值較大的房地產(chǎn)

C．獨(dú)立使用的房地產(chǎn)

D．地處偏僻的房地產(chǎn)

答案：C

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