房地產(chǎn)估價師

八、易受限制（重要考點）

房地產(chǎn)由于具有不可移動、相互影響的特性，并且是各種生產(chǎn)、生活活動都不可缺少的基礎(chǔ)要素，關(guān)系民生及社會、經(jīng)濟穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國家和地區(qū)，即使是那些標榜“私有財產(chǎn)神圣不可侵犯”的私有制國家和地區(qū)，對房地產(chǎn)的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴格管制的。“私有財產(chǎn)神圣不可侵犯”的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)進行限制的一種理由是：“正為了要維護自由才限制自由”—“私有財產(chǎn)的存在是美國生活方式的基礎(chǔ)之一……但‘私有財產(chǎn)’這個名稱很需要詮釋一番，因為不論聯(lián)邦、州或市政府都時常為了公眾利益而干預(yù)私有財產(chǎn)，或規(guī)定所有人如何才能享用其財產(chǎn)，或向私產(chǎn)所有人抽稅，甚或把他的財產(chǎn)完全沒收。”“一個地主享有‘天然權(quán)利’使其土地不受鄰人開掘工作的損害，可是倒過來說，他自己的自由也不免受到限制。同樣，如果他的土地沿著一條水道，那末他有權(quán)要求上游的地主不使流到他那里的水受到‘不合理’的污染或在量方面減少。更廣泛地說在不成文法里有一項有關(guān)‘騷擾’的理論，要求每一個業(yè)主避免在自己的土地上進行‘不合理’的侵擾附近土地使用或享受的活動（例如以煙、氣味或嘈雜聲）。”

政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的：（重要考點）

（1）管制權(quán)（police power）。政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產(chǎn)的利用作出限制。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。

（2）征收權(quán)（eminent domain）。政府為了公共利益的需要，例如修公路、建學校等，可以強制取得單位和個人的房地產(chǎn)，哪怕是違反了被征收單位和個人的意愿，但要對被征收單位和個人給予公正、合理的（just，fair）補償。

（3）征稅權(quán)（taxation）。政府為了增加財政收入等，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。

（4）充公權(quán)（escheat）。政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，可以無償收回房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)易受限制的特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這一點既說明了房地產(chǎn)投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產(chǎn)政策的重要性。一般地說，在社會動亂、戰(zhàn)爭年代，房地產(chǎn)價格低落，而動產(chǎn)特別是食品、黃金的價格暴漲；在社會安定、經(jīng)濟發(fā)展時期，房地產(chǎn)價格往往有上漲的趨勢，而動產(chǎn)的價格趨于平穩(wěn)或者低落（不考慮通貨膨脹因素）。

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