房地產(chǎn)估價(jià)師

五、價(jià)值量大（重要考點(diǎn)）

與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。從單價(jià)高來(lái)看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價(jià)格，少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬(wàn)元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有“寸土寸金”之說(shuō)。從總價(jià)大來(lái)看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類的小單位零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模（如面積），因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價(jià)值，比一件家具或者一臺(tái)電視機(jī)的價(jià)值要大得多，一般在十萬(wàn)元以上。對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場(chǎng)的價(jià)值就更大了，通常為上百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)、上億元。

六、用途多樣（重要考點(diǎn)）

用途多樣特性也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、周圍環(huán)境等的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級(jí)市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來(lái)種植農(nóng)作物，而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上生長(zhǎng)得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。

房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)選問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)擁有者趨向于將其房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產(chǎn)估價(jià)中有“合法原則”和“最高最佳利用原則”（分別見(jiàn)本書第五章第三、四節(jié)）。從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。

七、相互影響（重要考點(diǎn)）

一般物品的使用基本上是孤立的，相互間較少有影響，并由于可以移動(dòng)，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時(shí)的。而房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，其用途、建筑高度、外觀等利用狀況通常會(huì)對(duì)周圍其他房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長(zhǎng)久的影響；反之，周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，影響到采光、日照、通風(fēng)、視野、可視性，使環(huán)境美化或者帶來(lái)人流、噪聲、異味等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響的特性。從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受其周圍房地產(chǎn)利用的影響。例如，在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站、公共廁所，可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值降低；而如果在該住宅旁邊興建一個(gè)花園、開(kāi)辟一塊綠地，則可使其價(jià)值升高。修筑一條道路或者建造一個(gè)購(gòu)物中心，對(duì)其周圍房地產(chǎn)的價(jià)值也有很大的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”

進(jìn)一步來(lái)看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)里所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹(shù)木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。有害的外部性也稱為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但可能并沒(méi)有因此向受害者支付任何補(bǔ)償費(fèi)。

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