房地產(chǎn)估價師

（二）非市場價值

在實際估價中，有些估價項目的要求評估的是在不符合市場價值形成的條件中的一個或多個條件下最可能的價格。凡不符合上述市場價值形成條件中任意一條的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值不是一種價值，而對市場價值以外的各種價值的一個概況性稱呼。非市場價值主要有快速變現(xiàn)值、謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。（重要考點）市場價值和這五種非市場價值，可以說是六種基本價值類型。它們是一組按照價值前提或者說是評估價值的本質(zhì)來劃分的價值。

1．快速變現(xiàn)值（重要考點）

快速變現(xiàn)值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的價格。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果交易時間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期），則其最可能的價格較低，因此快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價值即為快速變現(xiàn)價值。

2．謹慎價值（重要考點）

謹慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價值。謹慎原則見本書第五章第七節(jié)。謹慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值即為謹慎價值。

3．在用價值（重要考點）

在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值?，F(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價值等于市場價值。

4．殘余價值（重要考點）

殘余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。它一般低于市場價值。例如，某個針對特定品牌進行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時，該種裝飾裝修不但不會增加該餐廳的價值，反而會減少該餐廳的價值。因此，此時殘余價值會低于市場價值。但在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值，并據(jù)此給予拆遷補償。

5．投資價值（重要考點）

投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如人們在為某個房地產(chǎn)項目或某項資產(chǎn)做銷售宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值；二是指從某個特定的投資者（即某個具體的投資者）的角度來衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。與此相比，該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。即市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

例題5．在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（?。?003年試題）

答案：×
 
例題6．房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（?。?。（2007年試題）

A．市場價值

B．清算價值

C．快速變現(xiàn)價值

D．投資價值

答案：D

同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實際上很少出現(xiàn)這種情況。

評估投資價值與評估市場價值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估—價值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。以折現(xiàn)率為例，評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率（即典型的投資者所要求的報酬率）；而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。在凈收益方面，評估投資價值時通常采用的是稅后凈收益，即要扣除所得稅，而評估市場價值時通常采用的是稅前凈收益，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的。

投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對其擬投資（購買）的房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。

就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值；但作為房地產(chǎn)估價師，評估房地產(chǎn)的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高購買價格，例如為其確定投標(biāo)報價提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。

例題7．在評估投資價值時，折現(xiàn)率應(yīng)選用（?。?/p>

A．社會一般的收益率

B．收益法中的報酬率

C．典型投資者要求的收益率

D．特定投資者要求的最低收益率

答案：D

例題8．在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。（?。?004年試題）

答案：×

易混點辨析2．問：幾種非市場價值與市場價值的大小關(guān)系？在什么情況下求得的價值為投資價值，請舉例說明一下？

答：快速變現(xiàn)價值＜市場價值，謹慎價值＜市場價值，在用價值≤市場價值，投資價值≥或＜市場價值；投資價值是站在特定投資者角度，用其要求的數(shù)據(jù)或自身數(shù)據(jù)進行估價時的價值。評估價值則是用客觀正常數(shù)據(jù)，站在大多數(shù)投資者立場上進行估價的價值。如政府舉行對國有建設(shè)用地使用權(quán)招、牌、掛出讓，想要取得土地者委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)為取得土地評估其能承受的投標(biāo)報價。

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