房地產(chǎn)估價師

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多項(xiàng)選擇題

1、運(yùn)用比較法估價要消除以下(　)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價格與估價對象價值的差異。

A、成交價格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同

B、特殊交易情況與正常交易情況不同

C、成交日期與價值時點(diǎn)不同

D、可比實(shí)例狀況與估價對象狀況不同

E、理性和非理性購買人因素差異

2、下列選項(xiàng)中，運(yùn)用比較法估價的一般步驟包括(　)。

A、收集交易實(shí)例

B、選取可比實(shí)例

C、建立比較基礎(chǔ)

D、計(jì)算比較價值

E、分解比較系數(shù)

3、收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有(　)。

A、走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人

B、訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

C、查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料

D、根據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)得出客觀資料

E、同行之間相互提供

4、收集交易實(shí)例時應(yīng)收集的交易實(shí)例信息包括(　)。

A、成交價格

B、議價時間

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

5、運(yùn)用比較法估價，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件(　)。

A、檔次相當(dāng)

B、區(qū)位相近

C、價格相同

D、成交日期接近價值時點(diǎn)

E、權(quán)利性質(zhì)相同

6、建立比較基礎(chǔ)，主要包括(　)。

A、統(tǒng)一付款方式

B、統(tǒng)一計(jì)價單位

C、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

D、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

E、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

7、在建立比較基礎(chǔ)時，針對統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)正常負(fù)擔(dān)下的價格等于(　)。

A、賣方實(shí)際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)

B、賣方實(shí)際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C、買方實(shí)際付出的價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

D、應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

E、買方實(shí)際付出的價格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)

8、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有(　)。

A、對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B、被迫出售或被迫購買的交易

C、人為哄抬價格的交易

D、對交易對象有特殊偏好的交易

E、相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

9、房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為(　)。

A、區(qū)位狀況調(diào)整

B、實(shí)物狀況調(diào)整

C、權(quán)益狀況調(diào)整

D、收益狀況調(diào)整

E、交易狀況調(diào)整

10、比較法估價中，對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括(　)。

A、租賃權(quán)限制情況

B、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C、已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D、地役權(quán)設(shè)立情況

E、利用方式限制情況

11、下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有(　)。

A、直接比較調(diào)整

B、間接比較調(diào)整

C、總價調(diào)整

D、單價調(diào)整

E、減法調(diào)整

12、下列方法中，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有(　)。

A、直接比較調(diào)整法

B、直觀比較法

C、總價調(diào)整法

D、成本調(diào)整法

E、百分比調(diào)整法

參考答案及解析

多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是比較法估價需要具備的條件。運(yùn)用比較法估價要消除以下四個方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價格與估價對象價值的差異：(1)成交價格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同;(2)特殊交易情況與正常交易情況不同;(3)成交日期與價值時點(diǎn)不同;(4)可比實(shí)例狀況與估價對象狀況不同。

2、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是比較法估價的操作步驟。運(yùn)用比較法估價一般分為以下7個步驟：(1)收集交易實(shí)例;(2)選取可比實(shí)例;(3)建立比較基礎(chǔ);(4)進(jìn)行交易情況修正;(5)進(jìn)行市場狀況調(diào)整;(6)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;(7)計(jì)算比較價值。

3、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是收集交易實(shí)例。除了選項(xiàng)ABCE之外，還包括向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料;查閱網(wǎng)站、報刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價、標(biāo)價、掛牌價、報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。

4、【正確答案】 ACDE

【答案解析】 本題考查的是收集交易實(shí)例。收集的交易實(shí)例信息應(yīng)能滿足比較法運(yùn)用的需要，并盡可能收集較多的信息，收集的交易實(shí)例信息一般包括以下內(nèi)容：(1)交易對象基本狀況;(2)交易雙方基本情況;(3)交易方式;(4)成交日期;(5)成交價格;(6)付款方式;(7)融資條件;(8)交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān);(9)交易目的。

5、【正確答案】 ABDE

【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。運(yùn)用比較法估價，選取可比實(shí)例的數(shù)量要求是：一般選取3至5個可比實(shí)例即可;選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求：(1)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價目的;(2)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似(與估價對象的區(qū)位相近、用途相同、權(quán)利性質(zhì)相同、檔次相當(dāng)、規(guī)模相當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)相同);(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價值時點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。

6、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)一般要做以下幾項(xiàng)工作：(1)統(tǒng)一財產(chǎn)范圍;(2)統(tǒng)一付款方式;(3)統(tǒng)一融資條件;(4)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān);(5)統(tǒng)一計(jì)價單位。

7、【正確答案】 AE

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額;正常負(fù)擔(dān)下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額;正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率);正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率);

8、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。造成成交價格偏離正常價格的因素：(1)利害關(guān)系人之間的交易;(2)對交易對象或市場行情缺乏了解的交易;(3)被迫出售或被迫購買的交易;(4)人為哄抬價格的交易;(5)對交易對象有特殊偏好的交易;(6)相鄰房地產(chǎn)合并的交易;(7)受迷信影響的交易。選項(xiàng)E，相鄰房地產(chǎn)合并的交易才屬于成交價格偏離正常價格的交易。

9、【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

10、【正確答案】 ACDE

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。選項(xiàng)B是建立統(tǒng)一比較基礎(chǔ)。

11、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(2)總價調(diào)整、單價調(diào)整;(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整;(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

12、【正確答案】 BD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(2)總價調(diào)整、單價調(diào)整;(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整;(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

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（責(zé)任編輯：gx）

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