房地產(chǎn)估價師

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單項選擇題

1、比較法的理論依據(jù)是(　)。

A、規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、預(yù)期原理

2、關(guān)于比較法運(yùn)用的說法，錯誤的是(　)。

A、同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價

B、盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實例作可比實例

C、掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解市場行情的參考

D、需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理

3、在比較法應(yīng)用中，需要將急賣或急買造成的不正常成交價格，處理為正常價格，此屬于(　)。

A、建立比較基礎(chǔ)

B、交易情況修正

C、市場狀況修正

D、房地產(chǎn)狀況修正

4、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是(　)。

A、同處于一個領(lǐng)域

B、同處在同一供求范圍內(nèi)

C、同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境

D、同處于公平競爭的地區(qū)

5、評估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是(　)。

交易實例建筑面積(m2)用途價格(元/m2)成交日期區(qū)位交易情況

甲120居住120002014.9不同供需圈正常交易

乙105居住180002014.5同一供需圈正常交易

丙120辦公150002014.8同一供需圈正常交易

丁115旅館100002014.9同一供需圈正常交易

A、甲

B、乙

C、丙

D、丁

6、下列有關(guān)“可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖?　)。

A、兩者區(qū)位相近

B、兩者用途相近

C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同

D、兩者檔次相當(dāng)

7、某宗房地產(chǎn)交易實例，其成交總價為90萬元，其中首付30%，余款在以后的3年每年年末平均支付，假設(shè)年利率是12%，則在成交日期一次付清的價格為(　)萬元。

A、71.56

B、77.44

C、80.15

D、82.37

8、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分三期支付，首付30萬，剩余兩期各于第一年末、第二年末支付35萬元。交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付最后一筆余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為(　)萬元。

A、87.05

B、95.85

C、100.57

D、101.29

9、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為(　) 元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

10、下列不屬于由賣方繳納的稅費(fèi)的是(　)。

A、增值稅

B、契稅

C、教育費(fèi)附加

D、土地增值稅

答案及解析

單項選擇題

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是比較法的理論依據(jù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是比較法適用的估價對象。選項D，需修正或調(diào)整的因素越多，說明可比實例的可比性越差，估價結(jié)果越不合理。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是比較法估價需要具備的條件。交易情況修正，即為將非正常價格修正為正常價格。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例?？杀葘嵗龖?yīng)與估價對象的區(qū)位相近，要求可比實例與估價對象應(yīng)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。選項A，甲和估價對象不在一個供需圈;選項CD，丙丁的用途與估價對象不同。

6、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。選項B錯誤，可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。

7、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。90×70%/3=21(萬元)，90×30%+21/(1+12%)+21/(1+12%)2+21/(1+12%)3=77.44(萬元)。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，是將可比實例不是在成交日期一次性支付的價款，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價格。正常成交價=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101.29(萬元)。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。該可比實例在其成交日期一次性付清的價格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。賣方繳納的稅費(fèi)，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金;有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅。

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（責(zé)任編輯：gx）

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