房地產估價師

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2024年房地產估價師仿真試題及答案詳解

1、已知某收益性房地產的收益期限為40年，報酬率為6%下的價格為4920元/m2;若該房地產的收益期限為50年，報酬率為8%，則其價格最接近于(　)元/㎡。

A、3816

B、3899

C、4087

D、4000

2、某宗房地產的報酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場價值為5500元/m2;若報酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產的市場價值為(　)元/㎡。

A、4644

B、5192

C、5308

D、5500

3、已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%，則該房地產30年收益權利的價格為(　)元/平方米。

A、2400

B、2405

C、2410

D、2415

4、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，則該宗房地產的合理經營期限為(　)年。

A、13

B、15

C、16

D、17

5、某宗房地產的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%，該房地產的報酬率為6%。該房地產的收益價格為(　)萬元。

A、183.78

B、257.55

C、873.19

D、1427.16

6、某宗房地產的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格最接近于(　)萬元。

A、280

B、285

C、290

D、295

7、某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。則該宗房地產的收益價格為(　)萬元。

A、267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

8、某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為(　)萬元。

A、992

B、3306

C、10014

D、12723

9、關于收益法中收益期確定的說法，正確的是(　)。

A、在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間

B、在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間

C、自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間

D、自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間

10、馬克思的地租理論不包括(　)。

A、級差地租

B、剩余地租

C、壟斷地租

D、絕對地租

答案及解析

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據(jù)下列公式，Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}，代入數(shù)據(jù)得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。不同年期的收益價值換算公式法：Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}，代入數(shù)據(jù)得出V30=5500×7%×(1+7%)40×[(1+8%)30-1]/{8%×(1+8%)30×[(1+7%)40-1]}=4644.40(元/m2)。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=(V40/K40)×K30={[1-1/(1+10%)30]/[1-1/(1+10%)40]}×2500=2410(元/平方米)。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產的合理經營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[ I/(Y-gI)]×{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-[E/(Y-gE)] ×{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}=[ 80/(6%-4%)]×{1-[(1+4%)/(1+6%)]8}-[45/(6%-3%)] ×{1-[(1+3%)/(1+6%)]8}=257.55(萬元)。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產的收益價格：V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%×[1-1/(1+8%)37]/(1+8%)3=281.2670379(萬元)。選項中最接近的一個為選項A，280萬元。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(1+10%)3]=300.86(萬元)。

8、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是預知未來若干年后價格的公式。V=420/13%×[1-1/(1+13%)3]+1.3V/(1+13%)3。計算得到：V=10013.49(萬元)。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是收益期和持有期的測算。收益期是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。參見教材P238。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。馬克思關于地租的計算，可以從他對級差地租、絕對地租、壟斷地租的論述中反映出來。

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（責任編輯：gx）

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