房地產(chǎn)估價師

掃碼可領：2024房地產(chǎn)估價師臨考上分攻略等寶貴資料，掃碼添加助教老師可免費領資料：

↓↓↓  掃碼聯(lián)系助教領資料  ↓↓↓

2024年房地產(chǎn)估價師經(jīng)典考題及答案

1、房屋征收中，用于產(chǎn)權調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值，其價值時點應為(　)。

A、房屋征收決定公告之日

B、原征收補償協(xié)議達成之日

C、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋交付之日

D、委托估價之日

2、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的(　)。

A、合法原則

B、最高最佳使用原則

C、替代原則

D、公平原則

3、下列關于替代原則，表述錯誤的是(　)。

A、替代原則會用于比較法、收益法，成本法等估價方法中

B、收益法中的客觀收益是遵循價值時點原則來求取的

C、房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格

D、替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)

4、對于經(jīng)濟可行性檢驗時，只有預測未來的收入現(xiàn)值(　)支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應被淘汰。

A、小于

B、大于或等于

C、不等于

D、無法確定

5、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為(　)。

A、乙土地價值低于甲土地價值

B、該建筑物價值小于其重置成本

C、該建筑物價值小于其拆除費用

D、該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值

6、某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為(　)元/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

7、均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳規(guī)模和(　)。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

8、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟原理是(　)。

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

9、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應是(　)。

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發(fā)

10、運用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用(　)的收益估計值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

參考答案及解析

1、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則。在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權調(diào)換且用于產(chǎn)權調(diào)換房屋為期房的，評估用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值時，價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致，房屋征收估價的價值時點為房屋征收決定公告之日。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是替代原則。替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是替代原則。選項B錯誤，整個比較法可以說是以替代原理為基礎的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應被淘汰。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進行估價時就需要做減價調(diào)整。“該建筑物價值小于其拆除費用”意味著該建筑物的凈殘值為負值，它對土地價值有減價影響，因此乙土地及地上建筑物價值低于甲土地價值。甲乙土地價值應該大致相當，乙土地連同建筑物一起價值低于甲土地，說明建筑物價值為負值。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。

7、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。

9、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(萬元)，改變用途價值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(萬元)。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是謹慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，應采用保守的較低的收益估計值。

中大網(wǎng)校溫馨提示：更多2024年房地產(chǎn)估價師考試試題資料可以掃碼添加助教老師領取：

↓↓↓ 掃碼領試題

相關推薦：

各省2024年房地產(chǎn)估價師考試準考證打印時間及官網(wǎng)入口匯總>>

【報考答疑】

想第一時間知道2024房地產(chǎn)估價師考試準考證打印時間？打印入口官網(wǎng)是哪個？考試時間？備考有疑問？掃碼添加助教老師獲得免費答疑：

↓↓↓  掃碼獲得免費答疑  ↓↓↓

房地產(chǎn)估價師新人好禮，不容錯過！

【 專屬優(yōu)惠券 & 備考資料包  一鍵領取>>】

（責任編輯：gx）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁