房地產(chǎn)估價(jià)師

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1、2014年1月，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，投資6000萬(wàn)元人民幣開(kāi)發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱乙機(jī)構(gòu))對(duì)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。被征收人李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項(xiàng)目于2014年10月1日動(dòng)工，由丙建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱丙公司)承包施工。該區(qū)私營(yíng)企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2015年2月以5000元每平米的價(jià)格預(yù)購(gòu)了一套80平米的住宅。該項(xiàng)目于2015年6月通過(guò)竣工驗(yàn)收并交付使用。王某于2015年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬(wàn)元。

<1>、該項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同由(　)與甲公司簽訂。

A、該市人民政府土地管理部門(mén)

B、該區(qū)人民政府土地管理部門(mén)

C、該區(qū)人民政府

D、該市人民政府

<2>、甲公司應(yīng)向土地管理部門(mén)繳納(　)。

A、土地補(bǔ)償費(fèi)

B、土地使用權(quán)出讓金

C、土地閑置費(fèi)

D、房屋拆遷安置費(fèi)

<3>、乙機(jī)構(gòu)確定李某被征收房屋的性質(zhì)應(yīng)遵循的原則為(　)。

A、由城市房產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)定

B、由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)定

C、一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)

D、由乙機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定

<4>、下列關(guān)于房屋拆遷行政裁決的表述中，正確的為(　)。

A、李某申請(qǐng)行政裁決，應(yīng)提交被拆遷房屋的權(quán)屬證明

B、李某對(duì)行政裁決不服，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議

C、因李某提出新的需要查認(rèn)的事實(shí)，房屋拆遷管理部門(mén)中止裁決，中止時(shí)間計(jì)入裁決時(shí)限

D、李某對(duì)行政裁決不服，可向人民法院起訴

<5>、甲公司實(shí)施該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于(　)萬(wàn)元。

A、1200

B、1800

C、2100

D、3000

<6>、該項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收工作由(　)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

A、該區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)

B、該市工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)

C、甲公司

D、丙公司

<7>、在辦理商品房預(yù)購(gòu)手續(xù)時(shí)，王某(　)。

A、可以申請(qǐng)住房公積金貸款

B、可以在商品房預(yù)售合同中約定所購(gòu)房屋面積誤差為5%

C、應(yīng)將商品房預(yù)售合同分別報(bào)房產(chǎn)和土地管理部門(mén)登記備案

D、應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押登記

<8>、王某購(gòu)買(mǎi)的住宅的產(chǎn)權(quán)登記面積為(　)。

A、套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

B、套內(nèi)房屋使用面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

C、套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

D、套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

<9>、王某轉(zhuǎn)讓該住宅時(shí)隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅為(　)元。

A、100

B、140

C、1100

D、1540

參考答案及解析

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的含義。國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收評(píng)估原則和要求。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn);對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

【正確答案】 ABD

【答案解析】 中止裁決的因素消除后，恢復(fù)裁決。中止時(shí)間不計(jì)入裁決時(shí)限。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。2009年，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”。6000萬(wàn)元×20%=1200萬(wàn)元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理制度。工程竣工的驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

【正確答案】 ABD

【答案解析】 建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書(shū)上，記入房屋權(quán)屬檔案的是房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)?！皟啥悺倍愵~僅指“兩稅”的正稅，不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人加收滯納金和罰款等非稅款項(xiàng)。城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%;不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。5000元/㎡×80㎡=400000元。職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/㎡的價(jià)格預(yù)購(gòu)了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬(wàn)元。根據(jù)納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%，440000元×5%×7%=1540元。

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