房地產(chǎn)估價(jià)師

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 居住房地產(chǎn)估價(jià)

1.居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：

居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會(huì)中保有量最大的一類房地產(chǎn)。從估價(jià)角度看，居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)具有以下四個(gè)特點(diǎn)：

(1)具有較強(qiáng)相似性和可比性。估價(jià)的可比性較強(qiáng)，意味著比較容易找到足夠數(shù)量的可比實(shí)例，因此市場(chǎng)法是首選方法之一。

(2)不同類型的住房?jī)?nèi)涵差異明顯。在我國(guó)城市中，存在著商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分為社會(huì)保障住房和非社會(huì)保障住房?jī)深?，商品房、房改房、集資房是非社會(huì)保障住房，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房是社會(huì)保障住房;從權(quán)屬角度看，商品房是完全產(chǎn)權(quán)房，房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用住房是限制產(chǎn)權(quán)房(部分產(chǎn)權(quán)房)，廉租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，使用者只擁有使用權(quán)而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。

(3)部分類型住房估價(jià)具有特殊性。如房改房中的部分產(chǎn)權(quán)房屋可先按完全產(chǎn)權(quán)估價(jià)，然后按房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)屬比例確定其最終市場(chǎng)價(jià)值;對(duì)承租人而言，對(duì)廉租房估算其市場(chǎng)價(jià)值沒(méi)有意義。

(4)我國(guó)現(xiàn)在大力推進(jìn)城市廉租住房建設(shè)，對(duì)城市政策性、福利性住房的租金以及經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府定價(jià)。

商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：

商務(wù)辦公房地產(chǎn)，俗稱寫字樓，是用于公司等商務(wù)機(jī)構(gòu)辦公的房地產(chǎn)。寫字樓的市場(chǎng)出現(xiàn)兩種不同的發(fā)展方向：一種是傳統(tǒng)的寫字樓，如根據(jù)位置優(yōu)劣、設(shè)施設(shè)備齊全、裝修檔次、服務(wù)水平劃分的甲級(jí)、乙級(jí)和一般寫字樓;第二種是“SOHO”，即小型的、家庭化辦公場(chǎng)所，在估價(jià)時(shí)要根據(jù)具體情況進(jìn)行具體分析。

2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素：

影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位因素有：①是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近;②交通條件;③周圍環(huán)境;④樓層差異。

影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物因素有：外觀、內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施、是否具有智能化辦公條件、能否滿足不同公司的特別要求、物業(yè)管理及服務(wù)水平。

3.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法：

首選市場(chǎng)法和收益法，也可選用成本法，對(duì)于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的(如重新裝修改造)商務(wù)辦公房地產(chǎn)，還可選用假設(shè)開發(fā)法。

4.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理精析：

商務(wù)辦公房地產(chǎn)一般是以出租為主的，估價(jià)時(shí)應(yīng)注意：①租約問(wèn)題，在租約內(nèi)以租約租金作為計(jì)算基數(shù)，租約外以市場(chǎng)租金作為計(jì)算基數(shù);②租金內(nèi)涵問(wèn)題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計(jì)算出的結(jié)果是不同的;④地下車庫(kù)租金問(wèn)題。

房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)：

(1)強(qiáng)制處分

處分行為在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。

(2)快速變現(xiàn)

買受人(購(gòu)得拍賣標(biāo)的的竟買人)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此其價(jià)格一般較正常交易低。

(3)成交價(jià)格一般低于正常市場(chǎng)價(jià)格

原因有三：

①市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小;

②基于消費(fèi)者的心理預(yù)期;

③由于購(gòu)買者要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金等額外成本。

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