房地產(chǎn)估價師

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中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于2024年度房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格全國統(tǒng)一考試有關(guān)事項的通知》表明：2024年房地產(chǎn)估價師考試繼續(xù)使用《房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格全國統(tǒng)一考試大綱(2021)》(以下簡稱考試大綱)，由此，2024年房地產(chǎn)估價師考試科目《房地產(chǎn)估價原理與方法》考試大綱內(nèi)容如下：

《房地產(chǎn)估價原理與方法》科目考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價概論

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對房地產(chǎn)估價的含義、要素、必要性、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)不同等全面認識，房地產(chǎn)估價的職業(yè)道德，以及我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識

一、房地產(chǎn)估價的含義

（一）房地產(chǎn)估價的概念

（二）房地產(chǎn)估價的不同稱呼

二、房地產(chǎn)估價的要素

（一）估價當事人

（二）估價目的

（三）估價對象

（四）價值時點（估價期日）

（五）價值類型（價格類型）

（六）估價原則

（七）估價程序

（八）估價依據(jù)

（九）估價假設(shè)

（十）估價方法

（十一）估價結(jié)果

三、房地產(chǎn)估價的必要性

（一）專業(yè)估價存在的基本前提

（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價服務(wù)

（三）房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體

第二節(jié) 對房地產(chǎn)估價的深入了解

一、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)不同

二、房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)評估的異同

三、鑒證性估價與咨詢性估價的區(qū)別

四、估價業(yè)務(wù)與相關(guān)業(yè)務(wù)的劃分

第三節(jié) 對房地產(chǎn)估價的更深理解

一、房地產(chǎn)估價本質(zhì)上屬于價值評估

二、房地產(chǎn)估價應(yīng)模擬市場進行估價

三、房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合

四、房地產(chǎn)估價有一定的規(guī)矩和標準

五、房地產(chǎn)估價結(jié)果難免都存在誤差

六、房地產(chǎn)估價并不作價格實現(xiàn)保證

第四節(jié) 房地產(chǎn)估價的職業(yè)道德

第五節(jié) 我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況

一、以法律形式確立房地產(chǎn)估價的地位

二、建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度

三、成立房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織

四、出臺房地產(chǎn)估價若干法規(guī)政策

五、制定房地產(chǎn)估價系列標準

六、構(gòu)建房地產(chǎn)估價理論方法體系

七、形成公平競爭的房地產(chǎn)估價市場

八、深化和拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)

九、積極開展對外交流與合作

十、目前估價的外部條件和環(huán)境及挑戰(zhàn)

考試要求

1. 熟悉房地產(chǎn)估價的概念；

2. 了解房地產(chǎn)估價的不同稱呼；

3. 熟悉估價當事人；

4. 掌握估價目的；

5. 掌握估價對象；

6. 掌握價值時點；

7. 掌握價值類型；

8. 熟悉估價原則；

9. 熟悉估價程序；

10. 掌握估價依據(jù)；

11. 掌握估價假設(shè)；

12. 熟悉估價方法；

13. 熟悉估價結(jié)果；

14. 熟悉房地產(chǎn)估價的必要性；

15. 熟悉專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)不同；

16. 了解房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)評估的異同；

17. 掌握鑒證性估價與咨詢性估價的區(qū)別；

18. 了解估價業(yè)務(wù)與相關(guān)業(yè)務(wù)的劃分；

19. 掌握對房地產(chǎn)估價的更深理解；

20. 掌握房地產(chǎn)估價的職業(yè)道德；

21. 了解我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況。

第二章 房地產(chǎn)估價需要與目的

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、稅收、司法處置、土地使用制度改革等對房地產(chǎn)估價的需要及相應(yīng)估價目的的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要的估價

第二節(jié) 房地產(chǎn)租賃需要的估價

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押需要的估價

一、房地產(chǎn)抵押估價的必要性

二、房地產(chǎn)抵押貸款前需要的估價

三、房地產(chǎn)抵押期間需要的估價

四、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)需要的估價

第四節(jié) 房地產(chǎn)征收和征用需要的估價

一、房地產(chǎn)征收和征用的異同

二、房地產(chǎn)征收和征用補償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定

三、房地產(chǎn)征收和征用對估價的需要

第五節(jié) 房地產(chǎn)稅收需要的估價

第六節(jié) 房地產(chǎn)司法處置需要的估價

第七節(jié) 房地產(chǎn)分割需要的估價

第八節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償需要的估價

第九節(jié) 土地使用制度改革需要的估價

一、國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓需要的估價

二、國有企業(yè)改制中土地處置需要的估價

三、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需要的估價

四、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等需要的估價

第十節(jié) 房地產(chǎn)估價的其他需要

一、企業(yè)經(jīng)濟行為需要的估價

二、財務(wù)報告需要的估價

三、房地產(chǎn)證券化需要的估價

四、房地產(chǎn)保險需要的估價

五、財產(chǎn)證明需要的估價

六、住房反向抵押需要的估價

七、解決房地產(chǎn)價格和價值等糾紛需要的估價

八、紀檢監(jiān)察和刑事案件處理需要的估價

九、綠色低碳和可持續(xù)發(fā)展需要的估價

十、城市更新和老舊小區(qū)改造需要的估價

十一、房地產(chǎn)市場監(jiān)測和調(diào)控需要的估價

十二、房地產(chǎn)管理需要的估價

考試要求

1. 掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要的估價；

2. 熟悉房地產(chǎn)租賃需要的估價；

3. 掌握房地產(chǎn)抵押需要的估價；

4. 掌握房地產(chǎn)稅收需要的估價；

5. 掌握房地產(chǎn)征收需要的估價；

6. 了解房地產(chǎn)征用需要的估價；

7. 掌握房地產(chǎn)司法處置需要的估價；

8. 熟悉房地產(chǎn)分割需要的估價；

9. 掌握房地產(chǎn)損害賠償需要的估價；

10. 掌握土地使用制度改革需要的估價；

11. 熟悉企業(yè)經(jīng)濟行為需要的估價；

12. 熟悉財務(wù)報告需要的估價；

13. 熟悉房地產(chǎn)證券化需要的估價；

14. 熟悉解決房地產(chǎn)價格和價值等糾紛需要的估價；

15. 了解其他方面需要的估價。

第三章 房地產(chǎn)估價對象及其描述

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對作為估價對象的房地產(chǎn)的含義、特性、種類及其狀況描述的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義

一、房地產(chǎn)的定義

二、土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義

（一）土地的含義

（二）建筑物的含義

（三）其他相關(guān)定著物的含義

三、房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義

（一）房地產(chǎn)實物的含義

（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義

（三）房地產(chǎn)區(qū)位的含義

四、房地產(chǎn)的相關(guān)名稱

（一）不動產(chǎn)

（二）物業(yè)

（三）real estate 和 real property

五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)

（一）土地形態(tài)

（二）建筑物形態(tài)

（三）房地形態(tài)

第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

一、不可移動

二、各不相同

三、壽命長久

四、供給有限

五、價值較高

六、用途多樣

七、相互影響

八、易受限制

九、難以變現(xiàn)

十、保值增值

第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類

一、按立法用語劃分的種類

二、按用途劃分的種類

三、按開發(fā)程度劃分的種類

四、按實物形態(tài)劃分的種類

五、按權(quán)益狀況劃分的種類

六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類

七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類

第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況的描述

一、房地產(chǎn)基本狀況的描述

二、房地產(chǎn)實物狀況的描述

（一）建筑物實物狀況的描述

（二）土地實物狀況的描述

三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述

（一）建筑物權(quán)益狀況的描述

（二）土地權(quán)益狀況的描述

四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述

（一）地理位置的描述

（二）交通條件的描述

（三）外部配套的描述

（四）周圍環(huán)境的描述

考試要求

1. 熟悉房地產(chǎn)的定義；

2. 熟悉土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義；

3. 掌握房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義；

4. 了解房地產(chǎn)的相關(guān)名稱；

5. 熟悉房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)；

6. 掌握不可移動特性；

7. 掌握各不相同特性；

8. 了解壽命長久特性；

9. 熟悉供給有限特性；

10. 熟悉價值較高特性；

11. 熟悉用途多樣特性；

12. 熟悉相互影響特性；

13. 熟悉易受限制特性；

14. 掌握難以變現(xiàn)特性；

15. 了解保值增值特性；

16. 了解按立法用語劃分的種類；

17. 熟悉按用途劃分的種類；

18. 熟悉按開發(fā)程度劃分的種類；

19. 掌握按實物形態(tài)劃分的種類；

20. 掌握按權(quán)益狀況劃分的種類；

21. 熟悉按經(jīng)營使用方式劃分的種類；

22. 熟悉按是否產(chǎn)生收益劃分的種類；

23. 掌握房地產(chǎn)狀況的描述。

第四章 房地產(chǎn)價格和價值概述

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對房地產(chǎn)價格和價值的含義、特點、種類，以及房地產(chǎn)價格形成與變動原理的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的含義

一、房地產(chǎn)價格的含義

（一）對價格的定義和解釋

（二）價格存在的基本前提

（三）從更寬廣的角度認識價格

二、房地產(chǎn)價值的含義

第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特點

一、價格與區(qū)位密切相關(guān)

二、實質(zhì)上是權(quán)益的價格

三、兼有買賣和租賃價格

四、不僅單價高且總價大

五、價格形成的時間較長

六、價格易受交易情況影響

七、價格涵蓋內(nèi)容多樣復(fù)雜

第三節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類

一、基礎(chǔ)性價格種類和價值類型

（一）基本價格種類（掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格）

（二）基本價值類型（市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、謹慎價值、清算價值和殘余價值）

（三）不同價格表示方式下的價格（總價格、單位價格和樓面地價）

二、針對房地產(chǎn)自身劃分的價格和價值

（一）按房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分的價值（土地價值、建筑物價值和房地價值）

（二）按房地產(chǎn)權(quán)利狀況劃分的價格（房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格）

（三）按房地產(chǎn)租約影響劃分的價值（完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值）

（四）按房地產(chǎn)交付時間劃分的價格（現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格）

三、便于價格比較分析劃分的價格

（一）按價格是否反映實際水平劃分的價格（名義價格和實際價格）

（二）按交易稅費負擔(dān)方式劃分的價格（正常負擔(dān)價格、賣方凈得價和買方實付價）

四、與規(guī)范價格行為相關(guān)的價格

（一）市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

（二）基準地價、標定地價和房屋重置價格

（三）真實成交價、申報的成交價和網(wǎng)簽成交價

五、主要行為中的價格和價值

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的價格和價值

（二）房地產(chǎn)租賃中的價格和價值

（三）房地產(chǎn)抵押中的價格和價值

（四）房地產(chǎn)征收中的價格和價值

（五）房地產(chǎn)稅收中的價格和價值

（六）房地產(chǎn)保險中的價格和價值

（七）房地產(chǎn)司法處置中的價格和價值

（八）財務(wù)報告中的相關(guān)成本和價值（歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值）

第四節(jié) 房地產(chǎn)價格形成與變動原理

一、預(yù)期原理（含預(yù)期收益原則）

二、競爭原理

三、替代原理

四、變化原理

五、供求原理

（一）供求原理的基本內(nèi)容

（二）房地產(chǎn)需求及其決定因素

（三）房地產(chǎn)供給及其決定因素

（四）房地產(chǎn)均衡價格及其形成

（五）房地產(chǎn)供求狀況類型及其影響

六、收益遞增和遞減原理

七、平衡原理

八、適合原理

九、貢獻原理

十、剩余生產(chǎn)力原理

十一、外部性原理

十二、增值和貶值原理（含土地報酬遞減規(guī)律）

考試要求

1. 熟悉房地產(chǎn)價格的含義；

2. 掌握房地產(chǎn)價值的含義；

3. 掌握房地產(chǎn)價格的特點；

4. 掌握基本價格種類；

5. 掌握基本價值類型；

 6. 熟悉不同價格表示方式下的價格；

7. 熟悉按房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分的價值；

8. 熟悉按房地產(chǎn)權(quán)利基本類型劃分的價格；

9. 掌握按房地產(chǎn)租約影響劃分的價值； 

10. 熟悉按房地產(chǎn)交付時間劃分的價格；

11. 掌握按交易稅費負擔(dān)方式劃分的價格；

12. 掌握按價格是否反映實際水平劃分的價格； 

13. 了解市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價；

14. 熟悉基準地價、標定地價和房屋重置價格；

15. 熟悉真實成交價、申報的成交價和網(wǎng)簽成交價；

16. 了解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的價格和價值；

17. 熟悉房地產(chǎn)租賃中的價格和價值；

18. 掌握抵押價值和抵押凈值；

19. 了解征收價值、計稅價值和保險價值；

20. 了解房地產(chǎn)司法處置中的價格和價值；

21. 熟悉財務(wù)報告中的相關(guān)成本和價值；

 22. 熟悉房地產(chǎn)價格形成與變動原理。

第五章 房地產(chǎn)價格和價值影響因素

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對房地產(chǎn)價格和價值影響因素的種類、影響類型，以及自身因素、制度政策因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素等對房地產(chǎn)價格和價值影響的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值影響因素概述

一、房地產(chǎn)價格和價值影響因素的種類

（一）房地產(chǎn)自身因素和外部因素

（二）一般因素、區(qū)域因素和個別因素

（三）房地產(chǎn)自身狀況因素、市場狀況因素和交易狀況因素

（四）對市場價格有影響和僅對成交價格有影響的因素

二、各種因素對房地產(chǎn)價格和價值的影響類型

（一）影響方向不同

（二）影響程度不同

（三）影響速度不同

（四）影響關(guān)系不同

（五）影響范圍不同

（六）影響因距離而不同

（七）影響因地區(qū)而不同

（八）影響因時期而不同

（九）影響的量化方式方法不同

第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素

一、房地產(chǎn)區(qū)位因素

（一）地理位置

（二）交通條件

（三）外部配套

（四）周圍環(huán)境

二、房地產(chǎn)權(quán)益因素

（一）所擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

（二）該房地產(chǎn)權(quán)利受自身其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

（三）該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

（四）其他房地產(chǎn)權(quán)益因素

三、房地產(chǎn)實物因素

（一）建筑物實物因素

（二）土地實物因素

第三節(jié) 制度政策因素

一、房地產(chǎn)制度政策

二、金融制度政策

（一）貨幣政策

（二）房地產(chǎn)信貸政策

三、稅收制度政策

（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

（二）房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收

（三）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

四、相關(guān)規(guī)劃和計劃

五、相關(guān)特殊制度政策

第四節(jié) 人口因素

一、人口數(shù)量

二、人口結(jié)構(gòu)

三、人口素質(zhì)

第五節(jié) 經(jīng)濟因素

一、經(jīng)濟發(fā)展

二、居民收入

三、物價變動

（一）房地產(chǎn)價格和一般物價的關(guān)系

（二）房價和地價的關(guān)系

四、利率升降

五、匯率變化

第六節(jié) 社會因素

一、政治安定狀況

二、社會治安狀況

三、房地產(chǎn)投機

第七節(jié) 國際因素

一、世界經(jīng)濟狀況

二、國際競爭狀況

三、國際政治狀況

四、國際沖突狀況

第八節(jié) 心理因素

一、炫耀心理

二、從眾心理

三、迷信心理

四、交易心態(tài)

五、特殊偏好

第九節(jié) 其他因素

一、科技因素

二、行政隸屬變更

三、重要政治人物身體健康狀況

考試要求

1. 掌握房地產(chǎn)價格和價值影響因素的種類；

2. 掌握各種因素對房地產(chǎn)價格和價值的影響類型；

3. 掌握房地產(chǎn)自身因素；

4. 熟悉房地產(chǎn)制度政策因素；

5. 熟悉金融制度政策因素；

6. 掌握稅收制度政策因素；

7. 熟悉有關(guān)規(guī)劃和計劃因素；

8. 了解有關(guān)特殊政策因素；

9. 熟悉人口因素；

10. 熟悉經(jīng)濟發(fā)展因素；

11. 掌握居民收入因素；

12. 熟悉物價因素；

13. 掌握利率因素；

14. 了解匯率因素；

15. 了解社會因素；

16. 了解國際因素；

17. 熟悉心理因素；

18. 了解其他因素。

第六章 房地產(chǎn)估價原則

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對房地產(chǎn)估價原則的含義、作用和選擇，各項房地產(chǎn)估價原則對從事房地產(chǎn)估價活動特別是估價結(jié)果的要求，以及在從事何種估價目的、價值類型的房地產(chǎn)估價活動中為何要遵循某項估價原則和如何遵循等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述

一、房地產(chǎn)估價原則的含義

二、房地產(chǎn)估價原則的作用

三、房地產(chǎn)估價原則的選擇

第二節(jié) 獨立客觀公正原則

一、獨立客觀公正原則的含義

二、獨立客觀公正原則的重要性

三、獨立客觀公正原則的踐行

第三節(jié) 合法原則

一、合法原則的含義

二、合法原則的重要性

三、對合法原則的正確理解

四、合法原則的應(yīng)用舉例

（一）合法原則在抵押估價中的應(yīng)用

（二）合法原則在房屋征收評估中的應(yīng)用

第四節(jié) 價值時點原則

一、價值時點原則的含義

二、價值時點原則的重要性

三、對價值時點原則的理解和應(yīng)用

第五節(jié) 替代原則

第六節(jié) 最高最佳利用原則（最有效利用原則）

一、最高最佳利用原則的含義

二、最高最佳利用狀況的確定

三、現(xiàn)有利用下相關(guān)估價前提的判斷和選擇

第七節(jié) 其他估價原則

一、謹慎原則（審慎原則）

（一）謹慎原則的含義及其理解與把握

（二）抵押估價為何及如何遵循謹慎原則

二、一致性原則

三、一貫性原則

考試要求

1. 了解房地產(chǎn)估價原則的含義；

2. 熟悉房地產(chǎn)估價原則的作用；

3. 掌握房地產(chǎn)估價原則的選擇；

4. 掌握獨立客觀公正原則；

5. 掌握合法原則；

6. 掌握價值時點原則；

7. 熟悉替代原則；

8. 掌握最高最佳利用原則；

9. 熟悉謹慎原則；

10. 了解一致性原則和一貫性原則。

第七章 市場比較法（比較法）及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對市場比較法（比較法）的含義、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、估價步驟以及每個估價步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 市場比較法概述

一、市場比較法的含義

二、市場比較法的理論依據(jù)

三、市場比較法的適用對象

四、市場比較法的適用條件

五、市場比較法的估價步驟

第二節(jié) 搜集交易實例

一、搜集大量交易實例的必要性

二、搜集交易實例的方式和渠道

三、搜集交易實例的要求

四、建立交易實例庫

第三節(jié) 選取可比實例

一、選取可比實例的必要性

二、選取可比實例的要求

（一）選取可比實例的數(shù)量要求

（二）選取可比實例的質(zhì)量要求

（三）選取可比實例應(yīng)注意的其他問題

第四節(jié) 建立比較基礎(chǔ)

一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

二、統(tǒng)一付款方式

三、統(tǒng)一融資條件

四、統(tǒng)一稅費負擔(dān)方式

五、統(tǒng)一計價方式

（一）統(tǒng)一價格表示方式

（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

（三）統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位

第五節(jié) 交易情況修正

一、交易情況修正的含義

二、造成成交價格偏離正常價格的因素

三、交易情況修正的方法

第六節(jié) 市場狀況調(diào)整

一、市場狀況調(diào)整的含義

二、市場狀況調(diào)整的方法

（一）市場狀況調(diào)整的基本方法

（二）市場狀況調(diào)整的價格變動率法

（三）市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法

第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

（一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

（二）實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

（三）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟

四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

（一）直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整

（二）總價調(diào)整和單價調(diào)整

（三）金額調(diào)整和百分比調(diào)整

（四）加法調(diào)整和乘法調(diào)整

第八節(jié) 計算比較價值

一、計算單個可比實例的比較價值

二、計算最終的比較價值

考試要求

1. 熟悉市場比較法的含義；

2. 了解市場比較法的理論依據(jù)；

3. 掌握市場比較法的適用對象；

4. 熟悉市場比較法的適用條件；

5. 熟悉市場比較法的估價步驟；

6. 了解搜集大量交易實例的必要性；

7. 熟悉搜集交易實例的方式和渠道；

8. 掌握搜集交易實例的要求；

9. 了解建立交易實例庫；

10. 了解選取可比實例的必要性；

11. 掌握選取可比實例的要求；

12. 掌握建立比較基礎(chǔ)；

13. 熟悉交易情況修正的含義；

14. 熟悉造成成交價格偏離正常價格的因素；

15. 掌握交易情況修正的方法；

16. 熟悉市場狀況調(diào)整的含義；

17. 掌握市場狀況調(diào)整的方法；

18. 熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義；

19. 掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容；

20. 掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟；

21. 掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法；

22. 熟悉計算單個可比實例的比較價值；

23. 了解計算最終的比較價值。

第八章 收益法（收益還原法）及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對收益法（收益還原法）的含義、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、估價步驟以及每個估價步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 收益法概述

一、收益法的含義

二、收益法的理論依據(jù)

三、收益法的適用對象

四、收益法的適用條件

五、收益法的估價步驟

第二節(jié) 報酬資本化法的公式

一、報酬資本化法最一般的公式

二、凈收益每年不變的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無限年的公式

（三）凈收益每年不變的公式的應(yīng)用

三、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無限年的公式

四、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

五、凈收益按一定比率遞增的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無限年的公式

六、凈收益按一定比率遞減的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無限年的公式

七、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式

（一）收益期為有限年的公式

（二）收益期為無限年的公式

八、預(yù)知未來若干年后價格的公式

第三節(jié) 收益期和持有期的測算

第四節(jié) 凈收益的測算

一、地租及其測算

（一）地租的含義

（二）現(xiàn)實中的地租現(xiàn)象

（三）地租的決定原理

（四）地租測算的總結(jié)

二、凈收益測算的基本原理

（一）基于租賃收入測算凈收益的基本原理

（二）基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理

三、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算

（一）出租的房地產(chǎn)凈收益測算

（二）自營的房地產(chǎn)凈收益測算

（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益測算

（四）混合收益的房地產(chǎn)凈收益測算

四、凈收益測算應(yīng)注意的問題

（一）有形收益和無形收益

（二）實際收益和客觀收益

（三）樂觀估計、保守估計和最可能估計

（四）重置提撥款的預(yù)提扣除方式

五、凈收益流模式的確定

第五節(jié) 報酬率的求取

一、報酬率的實質(zhì)

二、報酬率的求取方法

（一）累加法

（二）投資收益率排序插入法

（三）市場提取法

第六節(jié) 直接資本化法

一、直接資本化法概述

（一）直接資本化法的含義

（二）直接資本化法的由來

二、收益乘數(shù)法的種類

（一）潛在毛收入乘數(shù)法

（二）有效毛收入乘數(shù)法

（三）凈收益乘數(shù)法

三、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

四、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系

五、直接資本化法與報酬資本化法的比較

（一）直接資本化法的優(yōu)缺點

（二）報酬資本化法的優(yōu)缺點

第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

一、投資組合技術(shù)

（一）土地與建筑物的組合

（二）抵押貸款與自有資金的組合

二、剩余技術(shù)

（一）土地剩余技術(shù)

（二）建筑物剩余技術(shù)

（三）自有資金剩余技術(shù)

（四）抵押貸款剩余技術(shù)

考試要求

1. 熟悉收益法的含義；

2. 熟悉收益法的理論依據(jù)；

3. 掌握收益法的適用對象；

4. 熟悉收益法的適用條件；

5. 熟悉收益法的估價步驟；

6. 熟悉報酬資本化法最一般的公式；

7. 掌握凈收益每年不變的公式；

8. 熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式；

9. 了解凈收益按一定數(shù)額遞減的公式；

10. 掌握凈收益按一定比率遞增的公式；

11. 了解凈收益按一定比率遞減的公式；

12. 熟悉凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式；

13. 掌握預(yù)知未來若干年后價格的公式；

14. 熟悉收益期和持有期的測算；

15. 了解地租及其測算；

16. 掌握凈收益測算的基本原理；

17. 掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算；

18. 熟悉凈收益測算應(yīng)注意的問題；

19. 熟悉凈收益流模式的確定；

20. 熟悉報酬率的確定；

21. 熟悉直接資本化法概述；

22. 了解收益乘數(shù)法的種類；

23. 熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法；

24. 掌握資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系；

25. 了解直接資本化法與報酬資本化法的比較；

26. 熟悉投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。

第九章 成本法（成本逼近法）及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對成本法（成本逼近法）的含義、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、估價步驟以及每個估價步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 成本法概述

一、成本法的含義

二、成本法的理論依據(jù)

三、成本法的適用對象

四、成本法的適用條件

五、成本法的估價步驟

第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成

一、土地成本

（一）市場購置的土地成本

（二）征收集體土地的土地成本

（三）征收國有土地上房屋的土地成本

二、建設(shè)成本

三、管理費用

四、銷售費用

五、投資利息

（一）投資利息的含義

（二）投資利息的計算

六、銷售稅費

七、開發(fā)利潤

第三節(jié) 成本法的基本公式

一、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

（一）適用于舊的房地的基本公式

（二）適用于舊的建筑物的基本公式

二、適用于新的房地產(chǎn)的基本公式

（一）適用于新的房地的基本公式

（二）適用于新開發(fā)的土地的基本公式

（三）適用于新的建筑物的基本公式

三、適用于在建工程的基本公式

第四節(jié) 重新購建成本的測算

一、重新購建成本的內(nèi)涵

二、重新購建成本的求取思路

（一）房地重新購建成本的求取思路

（二）土地重新購建成本的求取思路

（三）建筑物重新購建成本的求取思路

三、建筑物重新購建成本的求取方式

四、建筑物重新購建成本的求取方法

（一）單位比較法

（二）分部分項法

（三）工料測量法

（四）指數(shù)調(diào)整法

第五節(jié) 建筑物折舊的測算

一、建筑物折舊的含義和原因

（一）建筑物折舊的含義

（二）建筑物折舊的原因

二、建筑物折舊的求取方法

（一）年限法

（二）市場提取法

（三）分解法

三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

（一）估價上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)不同

（二）土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

第六節(jié) 房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定

一、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定

二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定

考試要求

1. 熟悉成本法的含義；

2. 熟悉成本法的理論依據(jù)；

3. 掌握成本法的適用對象；

4. 熟悉成本法的適用條件；

5. 熟悉成本法的估價步驟；

6. 掌握房地產(chǎn)價格構(gòu)成；

7. 掌握成本法的基本公式；

8. 熟悉重新購建成本的內(nèi)涵；

9. 熟悉重新購建成本的求取思路；

10. 掌握建筑物重新購建成本的求取方式；

11. 熟悉建筑物重新購建成本的求取方法；

12. 掌握建筑物折舊的測算；

13. 了解房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定；

14. 了解房屋折舊的有關(guān)規(guī)定。

第十章 假設(shè)開發(fā)法（剩余法）及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對假設(shè)開發(fā)法（剩余法）的含義、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、估價步驟以及每個估價步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述

一、假設(shè)開發(fā)法的含義

二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

三、假設(shè)開發(fā)法的適用對象

四、假設(shè)開發(fā)法的適用條件

五、假設(shè)開發(fā)法的估價步驟

第二節(jié) 動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生

二、動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別

三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點

第三節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價前提

一、假設(shè)開發(fā)法不同估價前提的產(chǎn)生

二、假設(shè)開發(fā)法的估價前提及其選擇

第四節(jié) 最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇

一、選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式的前期工作

二、最佳開發(fā)經(jīng)營方式的具體選擇

第五節(jié) 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的求取

一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的含義和構(gòu)成

二、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的求取方法

第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式

一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式

二、按估價對象和未來完成的房地產(chǎn)狀況細化的公式

（一）求土地價值的公式

（二）求在建工程價值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）

（三）求舊房價值的公式（適用于將舊房更新改造或改變用途成新房）

三、按未來完成的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細化的公式

（一）適用于未來完成的房地產(chǎn)出售的公式

（二）適用于未來完成的房地產(chǎn)出租或自營的公式

第七節(jié) 假設(shè)開發(fā)法公式中各項的求取

一、預(yù)期完成的價值

（一）預(yù)期完成的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

（二）預(yù)期完成的價值對應(yīng)的時間

（三）預(yù)期完成的價值求取的方法

（四）預(yù)期完成的價值求取的其他注意事項

二、后續(xù)開發(fā)的必要支出

三、后續(xù)開發(fā)利潤

四、折現(xiàn)期和折現(xiàn)率

第八節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的其他用途

考試要求

1. 熟悉假設(shè)開發(fā)法的含義；

2. 熟悉假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)；

3. 掌握假設(shè)開發(fā)法的適用對象；

4. 掌握假設(shè)開發(fā)法的適用條件；

5. 熟悉假設(shè)開發(fā)法的估價步驟；

6. 熟悉動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生；

7. 掌握動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別；

8. 了解動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點；

9. 掌握假設(shè)開發(fā)法的估價前提；

10. 熟悉最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇；

11. 熟悉后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的求??；

12. 掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式；

12. 掌握假設(shè)開發(fā)法公式中各項的求取；

13. 了解假設(shè)開發(fā)法的其他用途。

第十一章 公示地價（系數(shù)）修正法及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對基準地價（系數(shù)）修正法、路線價法、標定地價系數(shù)修正法的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 公示地價（系數(shù)）修正法概述

一、公示地價（系數(shù)）修正法的含義

二、公示地價（系數(shù)）修正法的具體方法

（一）建設(shè)用地的公示地價系數(shù)修正法：基準地價系數(shù)修正法、標定地價系數(shù)修正法

（二）農(nóng)用地的基準地價修正法：系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準地塊法

第二節(jié) 基準地價（系數(shù)）修正法

一、基準地價（系數(shù)）修正法的含義

二、基準地價（系數(shù)）修正法的基本原理

三、基準地價（系數(shù)）修正法的基本公式

（一）建設(shè)用地的基準地價系數(shù)修正法

1.公式的內(nèi)涵

2.公式的表達式

3.公式各變量的含義

（二）農(nóng)用地的基準地價修正法

1.系數(shù)修正法：公式內(nèi)涵、公式表達式、公式各變量含義

2.定級指數(shù)模型法：技術(shù)路徑

3.基準地塊法：技術(shù)路徑

四、基準地價系數(shù)修正法的估價步驟

（一）收集有關(guān)基準地價資料

（二）確定待估宗地所處土地級別（均質(zhì)區(qū)域）的基準地價

（三）分析待估宗地的地價影響因素

（四）編制待估宗地地價影響因素條件說明表

（五）依據(jù)宗地地價影響因素條件說明表和基準地價修正體系，確定待估宗地地價修正

系數(shù)

（六）進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正

（七）測算待估宗地價格

五、基準地價系數(shù)修正法的適用范圍

（一）合法性要求

（二）目的性要求

（三）技術(shù)性要求

（四）時效性要求

第三節(jié) 路線價法

一、路線價法的含義

二、路線價法的基本原理

三、路線價法的基本公式

（一）公式的內(nèi)涵

（二）公式的表達式

（三）公式各變量的含義

四、標準深度及里地線的內(nèi)涵

五、路線價法的適用要求

第四節(jié) 標定地價系數(shù)修正法

一、標定地價系數(shù)修正法的含義

二、標定地價系數(shù)修正法的基本原理

三、標定地價系數(shù)修正法的基本公式

（一）公式的內(nèi)涵

（二）公式的表達式

（三）公式各變量的含義

（四）標準宗地與標定地價的內(nèi)涵

四、標定地價系數(shù)修正法的估價步驟

（一）收集標準宗地及標定地價相關(guān)資料

（二）選擇可比標準宗地

（三）進行相關(guān)地價影響因素修正

（四）測算待估宗地價格

五、標定地價系數(shù)修正法的適用范圍

（一）合法性要求

（二）目的性要求

（三）技術(shù)性要求

（四）時效性要求

考試要求

1. 熟悉公示地價（系數(shù)）修正法的含義；

2. 熟悉基準地價（系數(shù)）修正法的含義及原理；

3. 掌握建設(shè)用地的基準地價系數(shù)修正法及農(nóng)用地的系數(shù)修正法的適用條件、基本公式、

 估價步驟及各項修正；

4. 熟悉路線價法的含義、基本原理；

5. 了解農(nóng)用地定級指數(shù)模型評估法和基準地塊法；

6. 了解路線價法的公式、適用要求、標準深度及里地線的內(nèi)涵； 

7. 熟悉標定地價系數(shù)修正法的含義及原理； 8. 掌握標定地價系數(shù)修正法的適用條件、基本公式、估價步驟及各項修正；

9. 熟悉標準宗地、標定地價的內(nèi)涵。

第十二章 土地估價基本方法的特殊要求

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對理解與掌握土地估價中的市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法的公式、修正因素及運用要求的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 土地估價中市場比較法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的市場比較法

（一）公式表達式及內(nèi)涵

（二）修正因素及價格評估

1. 估價期日修正

2. 區(qū)域因素比較與修正

3. 個別因素比較與修正

4. 使用年期等其他因素修正

（三）運用

二、農(nóng)用地中的市場比較法

（一）公式表達式及內(nèi)涵

（二）修正因素及價格評估

1. 估價期日修正

2. 自然因素比較與修正

3. 社會因素比較與修正

4. 特殊因素比較與修正

5. 使用年期等其他因素修正

（三）運用

三、國有用地和集體用地中市場比較法的區(qū)別

第二節(jié) 土地估價中收益還原法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的收益還原法

（一）建設(shè)用地收益及價格評估

1. 純收益的測算

2. 土地還原利率的確定

3. 收益年期的確定

（二）運用

二、農(nóng)用地中的收益還原法

（一）農(nóng)用地收益及價格評估

1. 收益的確定

2. 成本的確定

3. 農(nóng)用地還原利率的確定

4. 收益年期的確定

（二）運用

三、國有用地和集體用地中收益還原法的區(qū)別

第三節(jié) 土地估價中成本逼近法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的成本逼近法

（一）公式表達式及內(nèi)涵

（二）土地成本價格及修正

1. 土地取得費

2. 土地開發(fā)費

3. 稅費

4. 利息

5. 利潤

6. 土地增值收益的內(nèi)涵和評估方法

7. 宗地修正

（三）國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對于成本逼近法的影響

（四）運用

二、農(nóng)用地中的成本逼近法

（一）公式表達式及內(nèi)涵

（二）土地成本價格及修正

1. 土地取得費

2. 農(nóng)用地開發(fā)費

3. 稅費

4. 利息

5. 利潤

6. 農(nóng)用地增值收益的內(nèi)涵和評估方法

7. 宗地修正

（三）國有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對于成本逼近法的影響

（四）運用

第四節(jié) 土地估價中剩余法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的剩余法

（一）評估現(xiàn)有房地產(chǎn)中的土地價格

1. 公式表達式及內(nèi)涵

2. 房地產(chǎn)交易價格

3. 房屋現(xiàn)值

4. 交易稅費

（二）評估待開發(fā)土地價格

1. 公式表達式及內(nèi)涵

2. 房地產(chǎn)總價

3. 開發(fā)項目整體的開發(fā)成本

4. 客觀開發(fā)利潤

（三）國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對于剩余法的影響

（四）運用

二、農(nóng)用地中的剩余法

（一）公式表達式及內(nèi)涵

（二）農(nóng)用地開發(fā)成本及價格

1. 總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的農(nóng)用地總價格

2. 整個開發(fā)項目的開發(fā)成本

3. 開發(fā)合理利潤

（三）國有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對于剩余法的影響

（四）運用

考試要求：

1. 掌握建設(shè)用地中市場比較法的公式；

2. 熟悉建設(shè)用地中市場比較法的修正因素；

3. 熟悉建設(shè)用地中市場比較法的運用；

4. 了解農(nóng)用地市場比較法的公式；

5. 熟悉農(nóng)用地市場比較法的修正因素；

6. 了解農(nóng)用地市場比較法的運用；

7. 熟悉國有用地和集體用地中市場比較法的區(qū)別；

8. 掌握建設(shè)用地中收益還原法的運用；

9. 了解農(nóng)用地中收益還原法的運用；

10. 了解國有用地和集體用地中收益還原法的區(qū)別；

11. 掌握建設(shè)用地中成本逼近法的公式；

12. 掌握建設(shè)用地中成本逼近法各項成本構(gòu)成；

13. 熟悉建設(shè)用地中成本逼近法土地增值收益的內(nèi)涵和評估方法；

14. 了解國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對于成本逼近法的影響； 

15. 掌握農(nóng)用地中成本逼近法的公式；

16. 掌握農(nóng)用地中成本逼近法各項成本構(gòu)成；

17. 熟悉農(nóng)用地中成本逼近法土地增值收益的內(nèi)涵和評估方法；

18. 了解國有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對于成本逼近法的影響； 

19. 掌握建設(shè)用地中剩余法的公式、房地產(chǎn)交易價格、房屋現(xiàn)值、房地產(chǎn)交易稅費；

20. 熟悉建設(shè)用地中剩余法評估待開發(fā)土地價格；

21. 了解國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對于剩余法的影響；

22. 了解建設(shè)用地中剩余法的運用；

23. 掌握農(nóng)用地中剩余法的公式；

24. 掌握農(nóng)用地中剩余法總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的農(nóng)用地總價格；

25. 掌握農(nóng)用地中剩余法整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；

26. 掌握農(nóng)用地中剩余法開發(fā)合理利潤；

27. 了解國有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對于剩余法的影響；

28. 了解農(nóng)用地中的剩余法運用。

第十三章 其他估價方法及其運用

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對批量估價方法、未來價值評估方法、價值損失評估方法的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 批量估價方法

一、標準價調(diào)整法

（一）標準價調(diào)整法的含義及其理解

（二）標準價調(diào)整法的估價步驟和主要內(nèi)容

（三）標準價調(diào)整法運用中需注意的問題

二、回歸分析法

第二節(jié) 未來價值評估方法

一、長期趨勢法概述

（一）長期趨勢法的含義

（二）長期趨勢法的理論依據(jù)

（三）長期趨勢法的適用對象

（四）長期趨勢法的適用條件

（五）長期趨勢法的估價步驟

二、幾種主要的長期趨勢法

（一）數(shù)學(xué)曲線擬合法

（二）平均增減量法

（三）平均發(fā)展速度法

（四）移動平均法

（五）指數(shù)修勻法

三、長期趨勢法的作用

第三節(jié) 價值損失評估方法

一、修復(fù)成本法

二、價差法

（一）價差法的含義

（二）價差的求取方法

（三）價差法的用途

（四）補地價的測算

三、損失資本化法

四、價值損失評估方法的綜合運用

考試要求

1. 掌握標準價調(diào)整法；

2. 了解回歸分析法；

3. 了解長期趨勢法；

4. 熟悉修復(fù)成本法；

5. 熟悉價差法；

6. 熟悉損失資本化法。

第十四章 房地產(chǎn)估價程序

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對房地產(chǎn)估價程序的含義、作用和具體內(nèi)容，特別是受理估價委托、確定估價基本事項、編制估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告和保存估價資料等工作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價程序概述

一、房地產(chǎn)估價程序的含義

二、房地產(chǎn)估價程序的作用

第二節(jié) 受理估價委托

一、估價業(yè)務(wù)來源與獲取

（一）從主觀能動性角度看估價業(yè)務(wù)來源與獲取

（二）估價業(yè)務(wù)來源的其他多角度劃分

（三）估價委托人不限于房地產(chǎn)權(quán)利人

（四）獲取估價業(yè)務(wù)的多種具體、恰當做法

二、估價委托不應(yīng)受理的情形

（一）超出本機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍

（二）與本機構(gòu)有利害關(guān)系

（三）本機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任

（四）存在本機構(gòu)不可接受的風(fēng)險

三、估價委托洽商與受理

（一）估價委托受理前的相關(guān)準備

（二）估價委托書的出具和主要內(nèi)容

（三）估價委托合同的作用和主要內(nèi)容

（四）估價委托的受理和業(yè)務(wù)承辦

第三節(jié) 確定估價基本事項

一、估價基本事項概述

二、估價目的的確定

三、價值時點的確定

四、估價對象的確定

五、價值類型的確定

第四節(jié) 編制估價作業(yè)方案

一、估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容

二、估價工作的主要內(nèi)容和質(zhì)量要求

（一）初步選擇估價技術(shù)路線和估價方法

（二）估價作業(yè)方案編制后的估價工作內(nèi)容

（三）估價工作的質(zhì)量要求

三、估價工作的實施步驟和時間進度

四、估價工作的人員安排和費用預(yù)算

五、估價作業(yè)方案實施中的調(diào)整

第五節(jié) 搜集估價所需資料

一、搜集估價所需資料的重要性

二、估價所需資料的形式和內(nèi)容

三、估價所需資料的搜集途徑和方法

四、估價所需資料的檢查和整理

第六節(jié) 實地查勘估價對象

一、實地查勘估價對象的必要性

二、實地查勘估價對象的工作內(nèi)容

三、實地查勘估價對象的實施

四、估價對象實地查勘記錄

五、非常規(guī)情況下的實地查勘問題

第七節(jié) 選用估價方法測算

一、估價方法可不選用的情形

二、估價方法選定后的測算

第八節(jié) 確定估價結(jié)果

一、測算結(jié)果的校核與比較分析

二、綜合測算結(jié)果的求取

三、最終評估價值的確定

第九節(jié) 撰寫估價報告

一、估價報告的實質(zhì)

二、估價報告的形式要求

三、估價報告的質(zhì)量要求

四、估價報告的內(nèi)容要求

（一）封面

（二）致估價委托人函

（三）目錄

（四）估價師聲明

（五）估價假設(shè)和限制條件

（六）估價結(jié)果報告

（七）估價技術(shù)報告

（八）附件

（九）估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示

第十節(jié) 內(nèi)部審核估價報告

一、建立健全估價報告內(nèi)部審核制度

二、估價報告內(nèi)部審核的實施與記錄

三、估價報告內(nèi)部審核后的處理與利用

第十一節(jié) 交付估價報告

一、估價報告的交接方式

二、估價報告的說明解釋

第十二節(jié) 保存估價資料

一、保存估價資料的目的

二、所需保存的估價資料

三、估價資料的保存期限

四、估價資料的保管處理

五、估價資料的開發(fā)利用

考試要求

1. 熟悉房地產(chǎn)估價程序的含義；

2. 掌握房地產(chǎn)估價程序的作用；

3. 了解估價業(yè)務(wù)來源與獲取；

4. 掌握估價委托不應(yīng)受理的情形；

5. 熟悉估價委托洽商與受理；

6. 掌握確定估價基本事項；

7. 熟悉編制估價作業(yè)方案；

8. 掌握搜集估價所需資料；

9. 掌握實地查勘估價對象；

10. 熟悉選用估價方法測算；

11. 掌握確定估價結(jié)果；

12. 掌握撰寫估價報告；

13. 熟悉內(nèi)部審核估價報告；

14. 了解交付估價報告；

15. 熟悉保存估價資料。

《房地產(chǎn)估價原理與方法》科目題型

《房地產(chǎn)估價原理與方法》科目卷面滿分 100 分，題型包含單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題三種。

一、單項選擇題：(共60題，每題0.5分。每題的備選答案中只有1個選項最符合題意。)

二、多項選擇題：(共40題，每題1分。每題的備選答案中有2個或2個以上的選項符合題意。全部選對的，得1分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，得0.5分)

三、綜合分析題：(共20題，每題1.5分。每題的備選答案中有1個或1個以上的選項符合題意。全部選對的，得1.5分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，選對1個得0.5分)

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（責(zé)任編輯：gx）

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