房地產(chǎn)估價(jià)師

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式(掌握)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

(1)已完成部分——已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤(rùn)，已包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。

(2)后續(xù)的部分——得到估價(jià)對(duì)象以后到把它開(kāi)發(fā)完成，還需要開(kāi)展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

2.將估價(jià)對(duì)象狀況和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況匹配起來(lái)，有七種情形：

① 估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開(kāi)發(fā)成熟地;

②估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開(kāi)發(fā)成熟地;

③估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);

④估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);

⑤估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;

⑥估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè);

⑦估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房重新改造或改變用途成新房

起點(diǎn)狀況(現(xiàn)狀)：生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地

終點(diǎn)狀況：熟地(土地一級(jí)開(kāi)發(fā))、房地(房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā))

房地產(chǎn)價(jià)值=終點(diǎn)狀況房地產(chǎn)價(jià)值-現(xiàn)狀到終點(diǎn)狀況的必要支出與平均利潤(rùn)

開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式：出售、出租、自營(yíng)。(參照收益法中收益的確認(rèn))

二、按估價(jià)對(duì)象和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

(無(wú)需記憶，無(wú)非是起點(diǎn)現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)完成后的終點(diǎn)狀況不同)

(一)求土地價(jià)值的公式

1.求生地價(jià)值的公式(掌握)

(1)在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-由生地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(2)將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-由生地開(kāi)發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

2.求毛地價(jià)值的公式(掌握)

(1)毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(2)毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

3.求熟地價(jià)值的公式(掌握)

熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-熟地取得稅費(fèi)-由熟地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(二)求在建工程價(jià)值的公式(掌握)

在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后價(jià)值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤(rùn)

(三)求舊房?jī)r(jià)值的公式(掌握)

舊房?jī)r(jià)值=重新改造或改變用途后價(jià)值-舊房取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)

三、按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式

(一)適用于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式(掌握)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值=采用比較法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

(銷售經(jīng)營(yíng)模式存在銷售價(jià)格，可用比較法 )

(二)適用于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或自營(yíng)的公式(掌握)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值=采用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

(出租或營(yíng)業(yè)模式，存在租金或經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，可用收益法 )

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（責(zé)任編輯：gx）

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