房地產(chǎn)估價(jià)師

多選題

1、國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即(　)。

A、價(jià)值形態(tài)

B、收入形態(tài)

C、產(chǎn)品形態(tài)

D、支出形態(tài)

E、生產(chǎn)形態(tài)

2、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有(　)。

A、吸納量

B、新竣工量

C、預(yù)售面積

D、可供租售量

E、房地產(chǎn)價(jià)格

3、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)的有(　)。

A、房價(jià)租金比

B、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

C、平均建設(shè)周期

D、吸納率

E、開發(fā)投資杠桿率

4、房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有(　)。

A、競爭性

B、壟斷性

C、外部性

D、均衡性

E、信息不對稱性

5、房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，產(chǎn)生的影響有(　)。

A、產(chǎn)生負(fù)外部性

B、產(chǎn)生正外部性

C、影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

D、導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加甚至引發(fā)金融危機(jī)

E、導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題

6、在房地產(chǎn)市場中，引起需求增加或減少的原因主要有(　)。

A、收入水平變化

B、政府稅收政策的影響

C、消費(fèi)品位變化

D、獲得金融機(jī)構(gòu)融資的難易程度

E、未來預(yù)期收益變化

7、房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要原因包括(　)。

A、生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響

B、生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢

C、市場信息充分

D、政策因素

E、制度因素

8、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的描述，正確的有(　)。

A、房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B、在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高

C、房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期均衡價(jià)格

D、在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率

E、在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格(租金)和空置率通常是同向變動(dòng)的

9、在房地產(chǎn)市場自然周期進(jìn)入第四階段時(shí)，下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有(　)。

A、供給高增長

B、需求高增長

C、租金增長率開始下滑

D、租金增長率開始上漲

E、需求低增長或負(fù)增長

10、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在(　)。

A、第一階段

B、第二階段前段

C、第二階段后段

D、第三階段

E、第四階段

答案

1、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是需求指標(biāo)。國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。參見教材P41。

2、

【正確答案】 ACE

【答案解析】 本題考查的是市場交易指標(biāo)。選項(xiàng)BD屬于供給指標(biāo)。市場交易指標(biāo)有銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。參見教材P42～43。

3、

【正確答案】 AE

【答案解析】 本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo) 。選項(xiàng)BD屬于市場交易指標(biāo);選項(xiàng)C屬于供給指標(biāo)。市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)包括土地轉(zhuǎn)化率、開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)、住房價(jià)格合理性指數(shù)、房價(jià)租金比、量價(jià)彈性、個(gè)人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)。參見教材P43～44。

4、

【正確答案】 BCE

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的特征。房地產(chǎn)市場的特性有：(1)市場供給的壟斷性;(2)市場需求的廣泛性和多樣性;(3)市場交易的復(fù)雜性;(4)房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān);(5)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性;(6)市場信息的不對稱性等。參見教材P44～46。

5、

【正確答案】 ACDE

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，會(huì)導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題，也會(huì)導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加甚至引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產(chǎn)生了負(fù)外部性。參見教材P45。

6、

【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè)：未來預(yù)期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費(fèi)品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。參見教材P46。

7、

【正確答案】 ABDE

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的景氣循環(huán)。選項(xiàng)C應(yīng)該是市場信息不充分。房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵;市場信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯;生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期;政策因素的影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制;政治沖擊，如社會(huì)政治動(dòng)蕩;制度因素的影響，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介等房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)制度的健全程度等;生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等。參見教材P49～50。

8、

【正確答案】 ABD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，供求平衡點(diǎn)不是長期均衡價(jià)格，而是長期平均空置率;選項(xiàng)D，轉(zhuǎn)折點(diǎn)處供給增長率等于需求增長率，轉(zhuǎn)折點(diǎn)之前需求增長大于供給增長，轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后需求增長小于供給增長;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，租金和空置率非同向變動(dòng)。參見教材P50～52。

9、

【正確答案】 ACE

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。自然周期的第四階段始于市場運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平并向下運(yùn)動(dòng)，此時(shí)供給增長，需求低增長或負(fù)增長，在該階段，如果物業(yè)租金缺乏競爭力或不及時(shí)下調(diào)租金的話，就可能很快失去市場份額，租金收入甚至?xí)档街荒苤Ц段飿I(yè)運(yùn)營費(fèi)用的水平。參見教材P52。

10、

【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化(先市場好，再會(huì)有投資);在其他階段則超前于市場自然周期的變化(預(yù)期市場不好，先不投資)。參見教材P53。

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