房地產(chǎn)估價師

一、房地產(chǎn)租賃價格評估

1、法律依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。

2、不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

住宅用房地租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策;租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

3、私房租賃價格管理規(guī)定

房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定;沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。

4、轉租

轉租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉租合同，出租人必須在轉租合同上簽署意見。轉租合同必須按規(guī)定備案，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉租合同也隨之變更、解除或終止。

5、租賃價格評估特點

①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。

住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應嚴格執(zhí)行有關租賃政策，沒有超越規(guī)定調整租金幅度的價格空間。

②租約對租金估價有一定的影響。

租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標準;如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大(或高或低)，租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。租期最長為20年。

③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。

④幾種租金內涵。成本租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅)、商品租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤)、市場租金(商品租金根據(jù)供求關系形成)。

6、評估方法

市場比較法、收益法、成本法。

①收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定。扣除項目在收益法中已作了說明。注意租金的內涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內，在計算收益時要注意租金的價格內涵。

②成本法評估時的成本構成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。

二、工業(yè)房地產(chǎn)估價

1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

①涉及的行業(yè)多;

②非標準廠房多，單價相差大;

③要區(qū)分設備和建筑物的造價;

④受腐蝕的可能性大。

2、工業(yè)房地產(chǎn)估價常采用的方法

市場比較法(適用于標準廠房)、收益法(撥離房地產(chǎn)收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價和設備基礎，要分別估算，扣除設備基礎價值)。

由于工業(yè)房地產(chǎn)的特點，所以估價時多采用成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當?shù)亟y(tǒng)一重置價格表。非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：

一是參考預算價格計算;

二是利用標準廠房的重置價格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。

3、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素

交通條件、基礎設施、地理位置。

4、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要個別因素

用地面積、地質和水文條件、房地產(chǎn)用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價)。

特殊用途房地產(chǎn)估價

即這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營權，因此最理想的估價方法應該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產(chǎn)估價時已經(jīng)考慮了專營權的價值。如：加油站和停車場。應撥離出特許經(jīng)營權的收益，即超額剩余價值。

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