房地產(chǎn)估價(jià)師

1.銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是(　)。

A.7.02%   B.7.04%   C.7.50%   D.7.85%

2.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%，首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額是(　)元。

A.2843.86   B.2847.55   C.3102.62   D.3291.27

3.一新建寫字樓的公開售價(jià)為26000元/㎡，開發(fā)商推出了以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金5000元/㎡，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%，則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說(　)。

A.比售價(jià)優(yōu)惠 B.不如售價(jià)優(yōu)惠 C.與售價(jià)一樣 D.難以判定是否給予了優(yōu)惠

4.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是(　)元。

A.5142.74   B.5475.37   C.5163.96   D.7000.00

5.下列不屬于清償能力指標(biāo)的是(　)。

A.現(xiàn)金回報(bào)率　　 B.流動比率　　 C.速動比率 D.償債備付率

6.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收益率高于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值會( )。

A.大于零　 B.小于零    C.等于零　 D.都可能

7.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為(　)。

A.45.05%　 B.49.31%　 C.58.86%　 D.63.6%

8.開發(fā)投資的投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的(　)占開發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。

A.年利潤總額　 B.項(xiàng)目投資的資本價(jià)值   C.總開發(fā)成本　 D.總開發(fā)價(jià)值

9.張某購買了一商品房，購買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為(　)。

A.9.00%　 B.8.05%　 C.30.00%　 D.7.52%

10.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬㎡，土地總價(jià)26000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/㎡，預(yù)測銷售價(jià)格為12000元/㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A.1.4    B.1.5     C.1.6　 D.1.7

答案

1. A 【解析】：根據(jù)i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02%。參見教材P152

2. C 【解析】：第五年最后一個月，也就是第一個月后的第59個月。2600×(1+0.3%)5×12-1=3102.62。參見教材P153

3. A 【解析】：將購房者作為投資者來看，每年收取凈租金5000元/㎡，5年收清，投資收益率為8%，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得出P=19963.55元/㎡，也就是說，按題意條件，該新建寫字樓實(shí)際價(jià)值應(yīng)為19963.55元/㎡，開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說比售價(jià)優(yōu)惠。

參見教材P154

4. C 【解析】：根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)。

參見教材P154

5. A 【解析】：參見教材P172

6. A 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。參見教材P175

7. B 【解析】：開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤/項(xiàng)目總開發(fā)成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%。參見教材P181

8. A 【解析】：參見教材P191

9. D 【解析】：稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額用公式則稅前現(xiàn)金回報(bào)率=(9-6.744)÷30=-7.52%。參見教材P193

10. D 【解析】：土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=26000÷[(12000-4500)×2]=1.7。參見教材P211

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