房地產(chǎn)估價師

第二節(jié)　對房地產(chǎn)估價的需要(即：估價目的)

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓方式：買賣、互換、贈與或作價出資、作價入股、抵償債務(wù)。

2.房地產(chǎn)租賃

包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租。

確定轉(zhuǎn)讓價格和租賃租金。

二、房地產(chǎn)抵押的需要(掌握)

1.房地產(chǎn)抵押：債務(wù)人或第三人(抵押人)不轉(zhuǎn)移占有，將該房地產(chǎn)作為履債擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。

2.房地產(chǎn)是良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值(出于安全的考慮)。

3.房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，主要有5種：

①初次抵押估價。

②再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?/p>

③續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款。

④抵押期間估價，即(貸款到期前)對抵押房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，監(jiān)測抵押房地產(chǎn)的價值的變化，也是出于風(fēng)險防范。

⑤抵押房地產(chǎn)處置估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣處置。

4.金融機(jī)構(gòu)貸款前、后和抵押物處置三個階段抵押估價。

——貸前：房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數(shù))測算等。

——貸后：抵押房地產(chǎn)價值或價格動態(tài)監(jiān)測和評估，有關(guān)風(fēng)險提示。

——處置：處置抵押房地產(chǎn)價值評估、處置方案、處置方式分析咨詢。

5.向抵押權(quán)人提供風(fēng)險提示：

抵押人的行為使抵押房地產(chǎn)的價值減少，要求抵押人停止其行為;

抵押房地產(chǎn)價值減少，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減值相應(yīng)的擔(dān)保;

抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

三、房地產(chǎn)稅收的需要(掌握)

中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種10個，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅(專門針對房地產(chǎn)設(shè)置)，增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等(具有普遍調(diào)節(jié)功能)。

特例：城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅從量定額征收(按占地面積計(jì)稅)，不需房地產(chǎn)估價。

計(jì)稅依據(jù)：房地產(chǎn)價格或價值、租金。

計(jì)稅依據(jù)不合理的，納稅人可申請重新核定計(jì)稅依據(jù)。

契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的稅收，計(jì)稅依據(jù)是：

①國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售和房屋買賣，為成交價格(或核定價格，當(dāng)成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由時)。

②贈與(土地使用權(quán)、房屋)，參照市場價格。

③交換(土地使用權(quán)、房屋)，為交換價差。差額明顯不合理且無正當(dāng)理由，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。

四、房地產(chǎn)征收和征用的需要

1.共性——強(qiáng)制性，法定程序，公平補(bǔ)償

2.區(qū)別——征收是強(qiáng)制收買，所有權(quán)變更，不返還。“強(qiáng)行購買”;

征用是強(qiáng)制使用，只是使用權(quán)的變更，到期返還給被征用人?！皬?qiáng)行租用”

3.記憶要點(diǎn)：征收征用，——“公共利益原則”、“公平補(bǔ)償原則”

4.補(bǔ)償既包括使用上的補(bǔ)償，也包括實(shí)際損失。

——房地產(chǎn)被征用后損毀的，補(bǔ)償為“使用上的補(bǔ)償(相當(dāng)于租金)+損毀前后的價差”

——被征用后滅失的，補(bǔ)償為“使用上的補(bǔ)償+相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補(bǔ)償”

——被征收人房屋采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，補(bǔ)償為“被征收房屋和調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價”

產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=被征收房屋價值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值。

5.評估時，有時還需要評估房地產(chǎn)之外的其他損失。如因征收征用房地產(chǎn)造成的動產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。

五、房地產(chǎn)司法拍賣的需要

人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)，評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值或市場價格，是為確定拍賣保留價提供參考依據(jù)。

六、房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要

1.房地產(chǎn)分割一般不宜實(shí)物分割，而用價值分割。

2.實(shí)物分割+差價 “多退少補(bǔ)”。

3.土地：等值基礎(chǔ)上面積不等的劃分，或按面積平均分割+差價 “多退少補(bǔ)”。

4.房屋分割，實(shí)物分割+差價 “多退少補(bǔ)”。

七、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

房地產(chǎn)損害的情形多樣復(fù)雜，主要有：

(1)使他人房地產(chǎn)受到污染。

(2)新建建筑物影響相鄰房屋的通風(fēng)、采光、日照、景觀、視野等。(侵犯相鄰權(quán))

(3)工程施工不慎使鄰近建筑物受損。

(4)房屋質(zhì)量缺陷給購房人造成損失。

(5)修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損失。

(6)對房地產(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。

(7)未能履約(如未按照合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建或延遲竣工，給他人造成損失。

(8)非法批準(zhǔn)征收、使用土地給當(dāng)事人造成損失。

(9)其他房地產(chǎn)損害。

上述各種房地產(chǎn)損害需要評估被損害房地產(chǎn)的價值減損額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失(如因房地產(chǎn)損害造成的其他財(cái)產(chǎn)損失、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等)，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。

八、房地產(chǎn)保險的需要

投保時，為確定保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。

保險事故發(fā)生后，確定財(cái)產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。

保險期間，保險標(biāo)的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標(biāo)的的保險價值，為采取有關(guān)補(bǔ)救措施提供參考依據(jù)。

九、國有土地有償使用的需要

出讓方式：協(xié)議和招標(biāo)、拍賣、掛牌等。

對擬出讓的土地估價，有兩個視角。一是出讓人(市、縣人民政府國土資源行政主管部門)，確定出讓底價(出讓人的最低價)提供參考依據(jù);二是用地者，確定出價(可承受的最高價，咨詢性估價)。

十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要(熟悉)

企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，為有關(guān)決策、會計(jì)計(jì)量、信息披露、監(jiān)督管理等提供參考依據(jù)。

此外，企業(yè)運(yùn)營中的房地產(chǎn)，根據(jù)會計(jì)計(jì)量、相關(guān)信息披露和有關(guān)監(jiān)管等需要和要求，對其公允價值等進(jìn)行評估。

十一、房地產(chǎn)行政管理的需要(了解)

十二、其他方面的需要

(1)房地產(chǎn)證券化需要的估價。

(2)辦理出國移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價。

(3)在房地產(chǎn)征收、司法拍賣、損害賠償?shù)然顒又?，時常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對補(bǔ)償金額、拍賣保留價、賠償金額或?yàn)榇_定它們提供參考依據(jù)的估價結(jié)果或估價報(bào)告有異議的情況。

(4)對各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀(jì)等行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量(如面積)，而且考慮涉案房地產(chǎn)的價值量。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價。

(6)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價。

(7)住房反向抵押需要的估價。

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