房地產(chǎn)估價(jià)師

資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系：

資本化率(R)和報(bào)酬率(y)都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率;報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)值來計(jì)算)，僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力;報(bào)酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。

在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，所有情況下的未來某一年的凈收益與價(jià)值的比率(A/y)都是資本化率。

可見，報(bào)酬率與凈收益本身的變化，獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系;資本化率則與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。

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