房地產(chǎn)估價師

房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

（一）宏觀因素分析

要就影響整個房地產(chǎn)市場的宏觀因素進(jìn)行分析。投資者要考慮國家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策等。

還要分析研究其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況。例如某城市的對內(nèi)對外交通設(shè)施情況，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。

還必須對項目所在地域的情況進(jìn)行分析，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、子女就學(xué)條件、地域內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、地方政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對擬開發(fā)項目的態(tài)度等。

（二）市場供求分析

房地產(chǎn)市場狀況分析一般要從以下幾個方面進(jìn)行：

1.供給分析

1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等;短期新增供給數(shù)量的估計。

2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。

3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

2.需求分析

1)需求預(yù)測。詳細(xì)分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、 家庭收入等，預(yù)測對擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。包括：就業(yè)分析， 人口和家庭分析，收入分析。

2)分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目。規(guī)劃中的項目需分析其用途、 投資者、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積和項目當(dāng)前狀態(tài)等;正在開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項目需分析其用途、項目名稱、位置、預(yù)計完工日期、建筑面積、售價和開發(fā)商名稱等。

3)吸納率分析。就每一個相關(guān)的細(xì)分市場進(jìn)行需求預(yù)測，以估計市場吸納的價格和質(zhì)量。包括：市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢，預(yù)估市場吸納計劃或相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求。

4)市場購買者的產(chǎn)品功能需求。包括：購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例。

3.競爭分析

1)列出與競爭有關(guān)項目的功能和特點。包括：描述已建成或在建中的競爭性項目(價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點)，描述計劃建設(shè)中的競爭性項目，對競爭性項目進(jìn)行評價。

2)市場細(xì)分，明確擬建項目的目標(biāo)使用者。包括：目標(biāo)使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預(yù)期、消費(fèi)模式)、地理分布(需求的區(qū)位分布及流動性)，每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要，按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應(yīng)具備的特色。

4.市場占有率分析

1)基于競爭分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。包括：估計項目的市場占有率，在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下進(jìn)一步確認(rèn)其市場占有率，簡述主要的市場特征;估算項目吸納量，項目吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和擬開發(fā)項目市場占有率的乘積。

2)市場占有率分析結(jié)果，要求計算出項目的市場占有率、擬建項目銷售或出租進(jìn)度、價格和銷售期，并提出有利于增加市場占有率的建議。

（三）相關(guān)因素分析

把握總體背景情況后，投資者就可針對某一具體開發(fā)投資類型和地點進(jìn)行更為詳盡的分析。從房地產(chǎn)開發(fā)角度看，市場分析最終要落實到對某一具體的物業(yè)類型和開發(fā)項目所處地區(qū)之房地產(chǎn)市場狀況的分析。注意的是，不同類型和規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目所面對之市場范圍的差異，導(dǎo)致市場分析的方式和內(nèi)容也有很大的差別。不同類型項目需要重點分析的內(nèi)容包括：

1.住宅開發(fā)項目。市場分析將包括與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人員特別是住戶的溝通，以了解開發(fā)項目周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定所開發(fā)項目的平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備的配置。

2.寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達(dá)程度，擬建地點的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

3.商業(yè)購物中心開發(fā)項目。要充分考慮項目所處地區(qū)的流動人口和常住人 口的數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)對零售業(yè)的特殊需求，還要考慮購物中心的服務(wù)半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。最后才能確定項目的規(guī)模、檔次以及日后的經(jīng)營構(gòu)想。

4.工業(yè)或倉儲項目。首先要考察開發(fā)所必須具備的條件，諸如勞動力、交 通運(yùn)輸、原材料和專業(yè)人員的來源問題，同時還要考慮未來入住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉儲用房的比例，大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對隔音、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。

開發(fā)項目要詳細(xì)分析：①項目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系;②項目用地工程地質(zhì)資料;③附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo);④針對未來用戶的需求信息;⑤同類競爭性發(fā)展項目的信息，政府對此發(fā)展項目的態(tài)度;⑥項目周圍市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力;⑦針對項目的成本/價格/租金/空置率/市場吸納能力分析;⑧金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。

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