房地產(chǎn)估價(jià)師

市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法

分析市場(chǎng)趨勢(shì)的三個(gè)步驟：①宏觀環(huán)境預(yù)測(cè);②行業(yè)預(yù)測(cè);③企業(yè)的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)。宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)要求說(shuō)明通貨膨脹、失業(yè)、利率、消費(fèi)開(kāi)支、投資、凈出口額等，最終是對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值的預(yù)測(cè)，再應(yīng)用它并結(jié)合其它環(huán)境指標(biāo)來(lái)預(yù)測(cè)行業(yè)銷(xiāo)售情況。通過(guò)假定本企業(yè)的市場(chǎng)份額，從而得到企業(yè)的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)。分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：

(一)購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法◎

含義：是通過(guò)直接詢問(wèn)消費(fèi)者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數(shù)量來(lái)進(jìn)行分析的方法。在購(gòu)買(mǎi)者人數(shù)較少、訪問(wèn)購(gòu)買(mǎi)者的成本不高、購(gòu)買(mǎi)者具有明確的意圖、會(huì)按其意圖購(gòu)買(mǎi)并且愿意配合意圖調(diào)查時(shí)，進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查具有很大的價(jià)值。

(二)銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法◎

含義：是通過(guò)詢問(wèn)銷(xiāo)售人員來(lái)判斷市場(chǎng)需求和企業(yè)需求。具體做法：請(qǐng)幾位銷(xiāo)售人員分別估計(jì)某一產(chǎn)品在不同條件下未來(lái)的銷(xiāo)售額及發(fā)生的概率，求出它們的期望值，將幾位銷(xiāo)售人員的平均期望值作為銷(xiāo)售額的預(yù)測(cè)值。

(三)專(zhuān)家意見(jiàn)法(德?tīng)柗品?◎

是美國(guó)蘭德公司于40年代末提出的。首先組成由經(jīng)銷(xiāo)商、分銷(xiāo)商、市場(chǎng)影響顧問(wèn)或其他權(quán)威人士組成的專(zhuān)家小組，一般在20人左右，各專(zhuān)家只與調(diào)查員發(fā)生聯(lián)系，然后按下列程序進(jìn)行：⑴提出所要預(yù)測(cè)的問(wèn)題及有關(guān)要求，必要時(shí)附上有關(guān)這個(gè)問(wèn)題的背景材料，然后一并寄給各專(zhuān)家;⑵各專(zhuān)家根據(jù)所掌握的資料和經(jīng)驗(yàn)提出預(yù)測(cè)意見(jiàn)，并說(shuō)明主要使用哪些資料提出預(yù)測(cè)值的，這些意見(jiàn)要以書(shū)面形式返回調(diào)查人員;⑶將各專(zhuān)家的第一次預(yù)測(cè)值說(shuō)明列成表，并再次分發(fā)給各位專(zhuān)家，以便他們比較自己和他人的不同意見(jiàn)，修改自己的意見(jiàn)和判斷;⑷將所有專(zhuān)家的修改意見(jiàn)置于一個(gè)修正表內(nèi)，分發(fā)給各位專(zhuān)家作第二次或多次修改。最后綜合各位專(zhuān)家的意見(jiàn)便可獲得比較可靠的預(yù)測(cè)值。優(yōu)點(diǎn)：能發(fā)揮各位專(zhuān)家的作用，集思廣義，準(zhǔn)確度高;采取單線聯(lián)系，有利于避免偏見(jiàn)，尤其可避免權(quán)威人士的意見(jiàn)對(duì)其他人士的影響;有利于各專(zhuān)家根據(jù)別人的意見(jiàn)修正自己的意見(jiàn)和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見(jiàn)。

(四)時(shí)間序列分析法◎

含義：利用過(guò)去的數(shù)據(jù)或資料來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的狀態(tài)，即根據(jù)過(guò)去數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的值，過(guò)去和未來(lái)的狀態(tài)僅是時(shí)間的函數(shù)。

1.簡(jiǎn)單平均法(算術(shù)平均法)：即把資料中各期實(shí)際銷(xiāo)售量的平均值作為下一期銷(xiāo)售量的預(yù)測(cè)值。簡(jiǎn)單平均法在時(shí)間序列比較平穩(wěn)，但它既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)變化的趨勢(shì)，一般在要求不太高的情況下適用。

2.移動(dòng)平均法：指引用愈來(lái)愈近期的銷(xiāo)售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷(xiāo)售量的增減趨勢(shì)和接近實(shí)際。移動(dòng)平均法是分段平均，即按各期銷(xiāo)售量的時(shí)間順序點(diǎn)推移，然后根據(jù)最后的移動(dòng)平均值來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)某一期的銷(xiāo)售量。利用這種方法可以看出數(shù)據(jù)變化的發(fā)展過(guò)程和演變趨勢(shì)，其實(shí)質(zhì)是取各段內(nèi)各點(diǎn)求平均值，且令其權(quán)數(shù)相等，而將以前的權(quán)數(shù)視為零。

3.加權(quán)移動(dòng)平均法：是在計(jì)算平均數(shù)時(shí)，再考慮每期資料的重要性。把每期資料的重要性用一個(gè)權(quán)數(shù)來(lái)代表，然后求出每期資料與對(duì)應(yīng)的權(quán)數(shù)乘積之和。權(quán)數(shù)的選擇可按需要加以判斷，越近期的資料權(quán)數(shù)越大。加權(quán)移動(dòng)平均法就是把加權(quán)平均法與移動(dòng)平均法結(jié)合起來(lái)加以運(yùn)用，既考慮了變量的非線性趨勢(shì)，又保留了移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)的優(yōu)點(diǎn)，但是，如果所用各期的銷(xiāo)售量比較平均，則不采用加權(quán)平均法效果更好。

4.指數(shù)平滑法：是加權(quán)平均法的一種。不僅考慮了近期數(shù)據(jù)的重要性，同時(shí)大大減少了數(shù)據(jù)計(jì)算時(shí)的存儲(chǔ)量。其計(jì)算公式為： Qt = aSt-l+(1-a)Qt-1

式中 Qt—本期預(yù)測(cè)值;St-1—前期實(shí)際銷(xiāo)售量;Qt-1—前期預(yù)測(cè)值;a—平滑指數(shù)，0≤a≤1

平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過(guò)程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時(shí)期數(shù)據(jù)在預(yù)測(cè)中的作用高低，a愈小，則新數(shù)據(jù)在平滑值中所占的比重越低，預(yù)測(cè)值愈趨向平滑，反之則新數(shù)據(jù)所起的作用越大。

(五)相關(guān)分析法○ 適用：中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)

運(yùn)用相關(guān)分析的理論判斷銷(xiāo)售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度, 從而作出預(yù)測(cè)。

1.回歸分析法：是借助回歸分析進(jìn)行定量預(yù)測(cè)的方法，即利用預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間的因果關(guān)系，通過(guò)建立回歸方程式來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)?；貧w分析法是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來(lái)確定變量之間的定量關(guān)系，且可對(duì)所建立的關(guān)系式的可信程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，同時(shí)可判斷哪些變量對(duì)預(yù)測(cè)值的影響最為顯著。根據(jù)自變量的多少，回歸分析法分為一元回歸和多元回歸;根據(jù)自變量與因變量之間函數(shù)關(guān)系類(lèi)型的不同，可分為線性回歸和非線性回歸。

2.市場(chǎng)因子推演法。市場(chǎng)因子：是能夠明顯引起某種產(chǎn)品市場(chǎng)需求變化的實(shí)際因素。通過(guò)分析市場(chǎng)因子與銷(xiāo)售量的相關(guān)關(guān)系來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的銷(xiāo)售量。

【例】假設(shè)新婚家庭100個(gè)，住宅的銷(xiāo)售量為16套。如果某年新婚家庭數(shù)量為5萬(wàn)個(gè)，則住宅的需求量為 50 000×16/100=8 000(套)

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